某市王府御景项目前期市场研究调查报告.doc

某市王府御景项目前期市场研究调查报告

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某市王府御景项目前期市场研究调查报告

莆田市[王府御景]

前期市场概况

中天置业研发中心

2008年9月

目录

第一部分：宏观环境概况

第二部分:微观市场分析

一、发展概况

二、运行数据

三、各级市场

四、保障性住房

五、后市前瞻

第一部分

【宏观环境概况】

一、城市概况

1、地理位置与行政区划

莆田地处福建沿海中部,与台湾隔海相望,北依省会福州市，南接泉州并与厦门相近。陆域总面积4119平方公里，整个地势背山面海，西北部山峦叠嶂,中部丘陵起伏，东南部平原广阔。

１983年9月经中国国务院批准建市，成为省辖市。20０3年2月经国务院批准,莆田进行部分行政区划调整，现辖4个市辖区（荔城区、城厢区、涵江区、秀屿区和湄洲岛国家旅游度假区)，1县(仙游县）。

仙游县城厢区

仙游县

城厢区

荔城区

秀屿区

涵江区

2、历史人文及区域特点

莆田市史称兴安、兴化，又称莆阳,莆仙。自古是闽中的政治、经济、文化中心。境内通行莆仙话,属汉语闽方言,在音韵上介于福州话和闽南话之间。

莆田历史悠久,文化源远流长,素有“海滨邹鲁”、“文献名邦”之誉。湾口的湄洲岛是海内外闻名的和平女神妈祖祖庙所在地、妈祖文化的发祥地。

2007年末,全市户籍人口３10.2６万人，常住人口28３.00万人。有汉、回、满、畲、壮、苗、瑶、土家等３３个民族。旅居在外的侨胞70万人左右,港澳台同胞近2０万人,归侨、侨眷３0万人，是全国重点侨乡之一。

莆田十大城市名片为：湄洲妈祖、壶山兰水、九鲤湖、莆仙戏、湄洲湾、南少林寺、四大名果、莆田工艺美术、古谯楼、兴化米粉。

3、海西建设中主要优势

港口条件优越。境内海岸线长达3４3.6公里，约占福建省海岸线总长的10.3％，拥有湄洲湾、兴化湾、平海湾,其中湄洲湾的秀屿、东吴水深港阔、不冻不淤,被誉为“世界不多,中国少有”的天然良港。2007年，莆田港口吞吐量已达到1６２0万吨．和世界上2９个国家和地区的近50个港口通航。

民间资本雄厚。莆田旅居海外的侨胞达70万人以上,在全国其它地方经商务工人员有50多万人，涌现出一大批业界精英。据不完全统计,莆田在外人才队伍中,高级专业技术人员有50０0多人,两院院士１３名。在外乡亲在全国各地创办企业２万多家，涉及木材加工贸易、医疗卫生、工艺品、金银首饰、食品、餐饮、鞋服等众多行业。全国约７0％的民营医院是莆田人创办的。民间资本将为莆田未来发展注入强大动力。

二、城市规划与建设

莆田以大交通、大产业、大城市、大港口、大发展的城市发展思路为指引，主动融人大局,以迎接奥运会、省运会和创建国家园林城市为契机,不断完善城市设施建设,全力打造一座以“三大城区”（中心城区、滨海新城区、仙游城区）为主体,“一心九组团”为框架的百万中心城市。预测到20１2年，城市建成区面积达110平方公里，城市人口将超100万人。

１、北扩南进东改西建

在莆田城市建设的进程里，“东改西建”起着不可低估的作用，由于项目较集中开发，一个“新城”的规模初见雏形。

市中心以莆田市最大的中心广场文献广场(东至胜利路，西南至下磨溪，北至文献路）建设为龙头,带动文献西路、旧体育广场、龙德井等旧城改造划为中心区,那么相对的就出现了城东片区(荔园路片区）,西片区（荔城大道两侧)、北部片区、南部片区。尤其是当福厦路,汽车站的外迁,为城东片区距莆田市区的繁华又近了一步,新城轴心日渐明朗。

随着城市建设步伐的加快，荔城区商圈经济日益凸显。以步行街繁华地段为核心的老城区商圈,以客运枢纽中心为节点的新车站商圈，以商业地产介入为助推的超市型商圈，以城镇区域板块为组团的物流业商圈，正在向人们展示着新兴城市现代商业繁荣的景象。

２、构筑路网

构筑路网正使未来变得更加可以预期。实施“四纵八横”主干路网,带动沿线城区及工业区的开发建设进一步拉开城市框架,扩大城市规模,完善各城区内部路网建设，实现荔港、城港、仙港大道和荔涵、荔园、莆阳、沁峤、滨海大道(城厢段)全面通车，畅通城港互联通道和快速疏港通道,带动沿线组团城区及开发区的建设发挥组团间区域功能的规模效益,构建“半小时城市经济圈”。

3、铁路与机场

再过几年,福厦铁路、向莆铁路建成通车,还有正在积极筹划建设的莆田机场,这些都将大大拉开新港城的框架,提升城市品位，也给房地产的发展创造了一个良好的机遇。

三、经济发展

１、发展概况

近几年来,莆田市委、市政府狠抓投资软、硬环境建设,大力实施项目带动战略和民资回归工程,各项建设进展顺利,经济增长逐年提速，在海西建设中呈现出良好的发展形势、态势、气势和趋势。2002─2007年全市生产总值增幅分别达11.5％、12．1％、13．１%、1５.3%、1６．０％和1６.5%，