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房地产开发项目风险控制及管理浅析

一、房地产开发项目的风险研究及意义

房地产开发项目的风险是指在项目投资分析决策阶段、前期

阶段、建设阶段、租售阶段及使用阶段全过程中，由于不确定因素的

存在而产生经济损失的可能性。房地产开发风险存在于投资决策阶段、

土地获取阶段、建设阶段、物业管理阶段这四个主要环节。其中投资

决策阶段包括：开发区域风险、开发物业类型风险、开发时机风险。

土地获取阶段包括：土地购买风险、市场风险、征地安置风险、筹资

风险。建设阶段包括：招标模式风险、承包方式风险、合同风险、工

期风险、质量风险、成本风险。物业管理阶段包括：自然灾害、意外

事故。

房地产开发项目风险因素是客观存在的，风险事件是否发生，

发生的可能性是不确定的，风险后果也是不确定的。因此，房地产开

发项目的风险研究必须通过对多个风险因素的分析辨识，建立必要的

数学模型，进行量化处理，实现定性分析与定量分析相结合，以测定

房地产开发项目风险程度。风险研究是进行风险管理的前提和基础。

风险管理于20世纪30年代起源于美国，现已成为一门独立

的学科，广泛应用于投资管理、工程项目管理和企业管理中。风险管

理包括：风险的辨识、分析与评价、规避转移、风险控制等。房地产

开发项目风险研究旨在对房地产开发项目实施全过程中的各种风险

因素进行客观地预测和辨识、准确地量化评估、寻找有效的规避控制

对策，进而实施有效的风险管理服务。这对实现项目目标，促进房地

产业发展及城市社会经济的发展，均有着极其重大的意义。

(一)风险研究对于企业发展的意义

企业创建和发展的根本目的在于盈利，利润与风险并存。如

果房地产投资者没有超前的意识、灵活的头脑、娴熟的手段把握不确

定因素的脉搏，并对其进行有效的防范和控制，很可能就血本无归，

陷入绝境。许多规模较小或初次涉足房地产开发领域的公司就是由于

对风险没有足够的认识，盲目乐观、主观臆断、对需求没有深入细致

的研究、定位失误、投资或入市时机不当导致了极其惨重的失利。

(二)风险研究对于房地产行业发展的意义

房地产开发既是房地产业发展的基础，又是房地产业发展的

龙头。房地产开发健康有序地实施，可以从根本上解决由于工业发展

速度加快，城市人口急剧增加所导致的住宅紧缺、交通堵塞、建筑混

乱、环境恶化等城市问题，为城市基础设施和公共配套设施的建设注

入资金和活力，从而带动建材业、建筑业及其它相关产业的发展。

房地产开发的健康、有序从根本上取决于前期策划、规划设

计、建设、促销的理性构思和运作等，风险研究是实行有效的风险管

理的基础，是实现房地产业健康良性发展的前提。项目管理者联盟文

章

(三)风险研究对于城市与社会经济发展的意义

房地产开发是房地产市场供给的主要来源，不同类型、不同

时期房地产投资规模的分析和确定在很大程度上影响各类房地产供

求关系。而供求关系对具体项目的价格、开发周期、空置率、销售成

本具有决定性的影响，房地产开发的水平直接关系到房地产行业的良

性发展。风险研究对城市规划的制定具有重要的警示作用，对城市规

划的实现起着重要的推动作用。

二、房地产开发项目风险防范及控制手段

由于房地产开发项目面临诸多的风险因素，投资者在投资决

策前及项目实施中就不得不采用各种手段对风险进行防范、利用或控

制，以尽可能减少风险事件的发生，降低风险损失。

(一)风险的回避风险的回避主要是中断风险源，使其不致发生

或遏制其发展。这种手段主要包括以下两种形式：

1、放弃业已承担的风险内容以避免更大的损失

采用这种手段有时需要做出某种牺牲，但这些牺牲较之承担

风险真正发生可能造成的损失要小得多。如开发商在投资决策分析阶

段市场调查数据偏颇，又没有采用适当的方法整理数据，为投资决策

提供错误依据。项目前期阶段已投入相当数量的资金后，发现项目实

施地点地质条件异常恶劣，继续下去将可能数倍增加基础处理费，因

此，不得不重新决策，重新进行项目选址工作。

2、拒绝承担项目风险

开发商根据自己的实力和承担风险的能力，以及对市场状况

的认真分析，对那些风险大的开发项目，采取放弃原则，避免招致大

的风险损失，但同时也放弃了由此获利的可能。如开发商以包销的方

式委托物业代理，目的在于回避市场价格变动