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收益法评估

一、有收益性房地产的内涵

总的来说，收益法适用于有收益性的房地产

的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为

只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收

益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而

没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估

价的。我们认为，“有收益性”应体现在两个方

面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正

在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存

在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期

收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，

这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地

产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基

础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中

“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存

在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主

自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也

就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估

价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思

想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即

传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息

是投资房地产成本支出的一部分，但我们认为这

是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资房地

产，是因为房地产带来的投资收益大于银行的存

贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款

来投资房地产或者牺牲银行的存款利息来投资

于房地产。因此，无论是贷款资金还是自有资金，

利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费

用扣除。

四、折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年

限的确定

目前很多运用收益法进行房地产估价的报

告中均把折旧费当作费用扣除，而我们认为这是

不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为业

主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、

保险费、税费等都属于实际支出。因此我们认为

如果把房地产作为一种投资，那么它每年的纯收

益就应该是它的净现金流入量，公式为：

净现金流入量=资本产出+资本回收

式中：资本产出就是投资房地产的时间价值

（投资利息）的体现，资本回收就是房地产所提

取的折旧部分。

当a每年变化，r每年不变，且0，房地产

有收益的年期为有限年期n时，收益法公式为：

P=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+……+an/（1+r）

n当n=1时，P=a/（1+r），则：a=P（1+r）=

P+Pr

由此我们可看出净现金流入量a（纯收益）

是包括了P（资本回收）和Pr（资本产出即投

资房地产的时间价值）两方面的内容，可见折旧

并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一

部分。

对于不同的估价对象，折旧的种类是不相同

的。

1.当估价对象是房地合一时，则折旧包括两

方面：一是土地成本的分摊，二是建筑物的折旧，

这两部分均应作为房地的纯收益。

2.当估价对象是土地时，土地纯收益=房地

总收益-房地总费用-建筑物纯收益，这时建筑物

的折旧则应包含在建筑物的纯收益中扣除掉，而

土地成本的分摊则作为土地纯收益的一部分不

予扣除。

3.当估价对象是建筑物时，建筑物纯收益=

房地总收益-房地总费用-土地纯收益，土地成本

的分摊则应包含在土地纯收益中扣除掉，而建筑

物的折旧则应作为建筑物纯收益的一部分不予

扣除。

当计算建筑物折旧时，对于折旧年限的确定

应注意以下问题：1.当建筑物经济耐用年限短于

土地使用权出让年限时取建筑物的经济耐用年

限计算折旧。

2.当建筑物经济耐用年限长于土地使用权

出让年限时取土地出让年限计算折旧并不考虑

残值。

3.当建筑物出现于补办土地使用权出让手

续之前，其经济耐用年限早于土地使用权出让年

限结束时，应按建筑物的经济耐用年限计算折

旧。

4.当建筑物出现于补办土地使用权出让手

续之前，其经济耐用年限晚于土地使用权出让年

限而结束时，应按建筑物可使用年限计算折旧并

不考虑残值。

其中：建筑物可使用年限=土地补办出让手

续前建筑物的使用年限+土地使用权出让年限

五、