REITs专题研究分析报告：大类资产配置选择.pdfVIP

基金研究-公募基金REITs专题研究报告

—大类资产配置新选择

告报究研金基2024年10月8日REITs全称为不动产投资信托基金，是资产证券化的一种，

其本质上是把资产的所有权和收益权分离，将现金流的收

益权打包卖出去融资。其最重要的特点是强制分红和税收

优惠。

REITs始于1960年的美国，目前全球已有44个国家或地

区推出REITs产品。

截至2023年末全球REITs总规模逾1.69万亿美元，美国

市场1.30万亿，占比超70%。

REITs长期回报较好。美国REITs长周期（1972-2023）的

年复合回报率达10.98%；股息率常年高于10年期国债收

益率；与股债的相关性在0.61-0.79间，和标普500的相

关系数更高（0.79）。

国内REITs于2004年起步，2021年公募REITs上市。当

前产品结构主要通过“公募基金+ABS计划”的交易结构持

有底层资产。

发展公募REITs能有效盘活基础设施存量资产，有助于完

成化解地方债务的宏观经济目标。

据国外主要市场发展经验，推算公募REITs市场规模约为

0.35-1.89万亿元。

中证REITs全收益指数24年以来累计涨幅9.66%，领先其

他股指。P/NAV为1.039，估值处于合理水平。

REITs的风险与收益介于股票与债券之间，在大类资产的

配置中扮演着重要的角色。当前公募REITs市场规模较小，

看好未来REITs市场配置机会。

风险提示：底层资产项目未来经营情况具有不确定性的风

告报究研券证险；募集说明书、资产评估报告测算的未来现金流可能无

法准确反映实际情况的风险；REITs市场扩容速度不及预

期。若REITs新项目发行不及预期，或不利于市场提高流

动性，降低市场吸引力，进而影响市场的可持续发展；长