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居住权制度

近几年，我国的民法学者提出了要借鉴移植法国、德国、意大利等

民法中的用益权、居住权等人役权制度，[①]并在物权法草案中首次

把居住权作为与宅基地使用权、典权等并列的用益物权，随后在《最

高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释》第二十七条中规定离

婚一方可以房屋的居住权或所有权对生活困难者进行帮助。在此之前，

居住权问题并没有真正进入人们的视野。当前我们正在制定物权法，

源于罗马法的居住权制度是否能够借此春风在我国重新焕发活力的

确是一个值得探讨的问题。

一、从罗马法及各国民法典看居住权

居住权为罗马法上人役权的一种，其出现晚于地役权。包括用益权、

使用权、居住权和奴畜使用权四种。用益权（ususfructus）指无偿

使用收益他人的物而不损坏或变更其物本质的权利。[②]使用权

（usus）指权利人在个人需要的范围内，对他人的物按其性质加以利

用的权利。两者的区别在于用益权包括使用及收益两种权能，而使用

权仅是在个人需要的范围内使用他人之物。“故关于用益权中收益之

规定，于此不适用之。……使用权人不得移转其权利之全部或一部于

第三人。或由第三人行使其权利。则又用益权与使用权之区别

也。”[③]由此可见，使用权权利的范围较用益权窄。居住权

（habitatio）是指居住他人的房屋的权利。其产生远在其他人役权

产生之前，最初仅作为受遗赠人享受某种利益的事实，在人役权的规

则形成以后，判例上为了维护遗嘱自由的原则，尊重遗赠人的意志，

对旧有习惯未加改变，造成了居住权与前述使用权的差异，具体表现

为，居住权不因使用者不行使或人格变更而消灭并且享受此项利益的

人还可以把标的物出租[④]故居住权“即变相之用益权、使用权而已。

但其范围，广于使用权而狭于用益权。其终止之原因，亦少于上述两

种物权，故虽从此蜕化而成。实亦个别之物权也。”[⑤]由此可见，

在地役权和人役权的二元结构体系中，居住权是层层缩小和受限制的

用益权，是用益权的下属概念。

《法国民法典》对于非所有人因居住而使用他人房屋的权利，基本

上承袭了罗马法。该法典在第578～624条规定了用益权，第625～

636条规定了使用权和居住权。其中第578条规定了用益权的概念：

“用益权是指，如同本人是所有权人，享用所有属于他人之物的权利，

但享用人应负责保管物之本体。”使用权（第625～631条）为用益

权的一种，而居住权则为一种使用权，并适用使用权的规则。因而从

性质上讲，使用权与居住权是在效力上减弱了的用益权。所以，在法

国，居住权被称为“小使用权”，使用权又被称为“小用益权”。[⑥]

《德国民法典》在第五章“役权”中规定了地役权、用益权和限制

的人役权。“和地役权相比，限制的人役权强调该权利为某个人利

益，即为某一特定的人设定的役权，而不是为了土地的利益；和用益

权相比，限制的人役权具有只能在不动产上设立，而且只能为某一特

定的人设定的特点。”[⑦]这一权利的主要形态为居住权，即“将

建筑物或建筑物之一部分当作住宅予以使用，并具有排除所有权人之

效力”的权利（民法典第1093条）[⑧]

此外《瑞士民法典》在“用益权及其他役权”中规定了居住权，并

进一步说明在“本法无相反规定时，居住权适用用益权的有关规定”

（第776条第3款）。《意大利民法典》、《澳门民法典》均专门规定了

用益权、使用权和居住权。

纵观欧陆各国近现代民法典，几乎都有居住权的规定。虽然各国制

定民法典时的政治经济条件和社会、文化背景各不相同，但近现代各

国民法典以及它们与罗马法之间都具有很多共通之处。根据对罗马法

以及近现代各国立法例的考察，笔者认为民法典中的居住权制度有以

下共性：

首先，居住权在民法典中的体例安排基本一致。在规定了居住权的

民法典中都首先承认地役权和人役权的结构划分，然后将居住权作为

人役权的一种而规定在用益权（或使用权）之后。在具体的法律适用

上，居住权更是离不开用益权。如《瑞士民法典》第776条第3款规

定“本法无相反规定时，居住权适用用益权的规定。”《澳门民法典》

第1416条：“规范用益权之规定，如符合使用权及居住权之性质，

则适用于使用权及居住权”等等。

其次，居住权的权利义务设计基本上沿用了罗马法的规定。从罗马

法开始居住权就具有很强的人身依附性，不得转让、继承和出租，也

不可以就居住权设定抵押权以及其他任何权利负担，从而导致