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房地产项目计划书范文3篇
房地产项目计划书1
通过对润业苑项目的初步分析,我们感到这将是一个可塑性
非常强的项目,通过专业的营销和策划操作,它不但可体现出开
发商的实力和形象,更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研,根据市场所反映出来的背景,
结合自身所积累的经验,提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴,届时将根据具体资料提供一
套系统的极具可行性的营销策划报告,以飨贵司慧眼。
一、市场背景
济南房产市场日趋规范,整体处于上升态势,在市场发展的
过程中,我司认为可分为两个阶段,每个阶段市场构成要素的特
征,简析如下:
(一)九九年之前,被动销售的暴利阶段:
客源特征:以高收入者为主,追求身份与地位的显示,此时
市场选择范围小,客户购买存在一定盲目性。
开发商特征:政府对开发公司的实力要求不严,开发商实力
良莠不齐,受传统观念束缚严重,不重视客源心理及市场发展特
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性,主观开发,追求暴利,无品牌意识,对专业销售机构极度排
斥。
项目特征:产品形式单一(多层为主),缺乏特色,不注重整
体规划,且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。
销售特征:无整体营销思路,盲目追求高利,定价偏高,且
无有效的表现及宣传手法,不注重品牌的培养和树立。
(二)--年以后,振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征:客源层次广泛,需求多样化,在楼盘选购及消费
心理上趋于理性,此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征:迫于竞争的压力,开发商主动寻求新的开发理
念,对营销策划理念逐渐接受,同时专业销售人才带来的先进理
念也影响了开发商的思想,开始注重客源需求,逐渐向以产定销
的路线靠拢。品牌意识已大大增强,大量实力雄厚、理念先进的
外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景,进而纷纷抢
占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理,地价开始
上升,而促使开发企业走出暴利阶段,利润趋于合理,此时一部
分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻
考验。
项目特色:产品多元化,在仍以多层为主的同时,小高层逐
步为市场认可,高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打
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破,小区规划趋于合理,特色鲜明,并且小区品质不断提升。
销售特色:价格趋于合理,市场出现整合态势,营销理念随
专业销售机构的介入逐步为市场接受,人员日趋专业化,宣传手
段不断翻新。
在上述市场背景下,客户、市场及开发商几个方面都发生了
较大变化:
1、客户需求的变化
能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户,已由先期的单
纯追求满足居住要求、工程质量,向追求舒适性、安全性、私密
性方向转变。
对于能承受2500-4000元/m2价格的客户,在追求上述要
求的基本基础上,更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力,对小
区的整体规划要求较严格。
能承受4000元/m2以上的客户,相对前两种客户来说已有
了质的提高,在选择楼盘时,最注重的是享受,追求一种理念和
内涵,同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注
重。
2、市场环境的变化:
地理环境:逐步打破了地域限制,市场全方位发展,从传统
的利用地段创品牌,到创品牌而创地段。
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产品环境:产品多元化,多层仍为主力,小高层发展较快,
并逐渐为市场所接受。
其中:
小高层发展分三个阶段:
(1)以九九年开发的小高层社区泉景_四季花园为标志,小高
层做为新的开发理念进入济南市场,并引入了南方先进的营销模
式并进行包装策划,注重了前期宣传,引起巨大冲击,前期销售
达到良好的效果。
(2)以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小
高层的大规模开发为标志,小高层市场进入激烈竞争阶段,此时
开发商追求高容积率、高利润率,导致小高层价位偏高,并且点
式小高层的建筑弊端逐渐暴露,因此点式小高层呈现
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