房地产市场报告 -2024年第三季度深圳写字楼办公楼出租租金市场分析报告与发展前景趋势展望.docx

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高力季报|深圳|2024年10月16日

洞察及建议

洞察及建议

三季度全市写字楼市场以价换量成效凸显，净吸纳量环比上升61%至15.2万平方米，接近近五年来季均水平，年内累计净吸纳量超去年全年。空置率在多个存量项目的有效去化支撑下连续两个季度企稳，环比收窄0.1个百分点至27.0%。一至三季度全市供求比约1.6，较去年全年2.5的水平显著下降。本季度硬科技企业在本季度表现相对活跃，大面积成交行业分布多样。全市租金环比下降3.6%至157.5元每月每平方米。新增供应持续高企，租金下跌趋势料将持续，而近期推出的大规模宏观刺激政策有望带来需求端的提振。

业主建议运营方深挖企业需求及自身特有资源，进行差异化定位，提供具有针对性的专业服务，以在激烈的竞争中打造差异化竞争优势，避免陷入价格战。

租户对自身未来3-5年发展具有乐观预期的企业，可在当前租户市场环境下，筛选性价比突出且符合企业发展需求的物业进行扩租或提升物业品质，改善员工体验。

子市场季度表现（人民币每月每平方米）

子市场季度表现（人民币每月每平方米）

租金

空置率

●传统商务区

整体市场

2024Q22024Q3

157.527.0%

新兴商务区

163.427.1%

罗湖

24Q2

140.541.4%

24Q3

137.638.4%

福田

24Q2

189.922.7%

24Q3

180.923.9%

南山

24Q2

152.627.4%

24Q3147.9

24Q3

147.927.3%

宝安

24Q2

139.928.6%

24Q3

139.926.5%

数据来源：高力国际

注：本页地图经过变形处理，不作为实际测量依据

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2024年三季度回顾

2024年三季度回顾

?本季度共计三个新项目入市，体量约21.6万平方米，全市甲级写字楼总存量攀升至941.1万平方米。一至三季度，全市甲级写字楼新供应约57万平方米，供求比约1.6，较去年全年高达2.5的水平显著下降。

?三季度净吸纳量则环比上升61%至15.2万平方米，已接近近五年来平均水平。以价换量、推出专业化服务、定制装修、延长免租期、联动政府产业培育战略、深挖业主自身资源等措施均在一定程度上助力成交的落定。具有显著的价格优势且品质突出的项目更易于吸纳周边置换需求。前三季度全市净吸纳量

35.2万平方米已超去年全年。季末全市空置率环比收窄0.1个百分点至27.0%。

?从行业分布来看，本季度互联网科技表现亮眼，总量占比达

35%，半导体、存储等硬科技相关企业相对活跃。大面积成交行业分布多样化，金融业占比下降至11%；以律所、人力资源服务为代表的专业服务业占比约11%。

?在各片区，前海、科技园表现活跃。其中前海净去化量最高，达5.7万平方米，科技、金融成交活跃，多为区域内置换及来自科技园、宝安的搬迁；科技园的科技类企业多为扩租及区域内整合。

?受到存量项目以价换量以及新供应项目更多的分布于新兴商务区及非核心区域等多方面因素的影响，全市甲级写字楼平均租金环比下降3.6%至158元每月每平方米，同比下降14.0%。更低的租赁成本是促进降本增效需求释放的重要因素。

市场展望

?持续下行的成本促进企业积极推进办公空间整合，带动需求复苏。三季度多个项目取得较好的去化成果，全市年内累计净吸纳量已超去年全年水平，单季净吸纳量接近过去五年平均水平，空置率在去化支撑下连续两个季度持稳。归属于新质生产力的科技企业表现亮眼，为市场重要支撑力。

?近期，大规模经济刺激政策出台，首次提出要促进房地产市场止跌回稳，经济预期信心大幅扭转。后续伴随政策的持续落实，消费提振、企业经营改善有望逐步实现，进而促进需求增长，带动写字楼市场活跃度的提升。

?就市场指标而言，四季度预期的待入市项目约40万平方米，主要分布于前海。受制于新增供应，各区域空置压力将持续分化。而租金在竞争压力、结构性因素及年末指标压力影响下下行趋势难以改变。

?在供应放量且需求疲软的市场中，即便项目具有优质的地理位置及硬件条件，仅依赖以价换量仍难以实现持续健康运

营，且不利于市场良性发展。而差异化定位及针对性专业服务有望打造差异化竞争优势，要求运营方深挖企业需求及自身资源，高度重视专业服务能力的提升。

供应、净吸纳量及空置率

201920202021202220232024Q1-Q3新供应净吸纳量空置