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第二章房地产抵押贷款教学辅导

一、教学提示

在本章学习中，要求重点掌握房地产抵押贷款的基本概念和

分类、房地产抵押贷款的特点和作用以及房地产抵押贷款运

行中的关键环节，理解房地产抵押贷款市场结构的含义，了

解我国房地产抵押贷款的发展现状。

二、重点讲解

本章应掌握的重点内容有

1、房地产抵押贷款的涵义及分类。房地产抵押贷款，是

指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申

请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借

款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回

权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。房地产抵押贷款

实际上是用房地产做还款的担保，从金融机构来说是一种最

大程度保障贷款安全的选择。房地产抵押贷款的分类可以依

据不同的标准，按贷款对象，可以将抵押贷款分为企事业法

人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；按贷款用途，可

以将抵押贷款划分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷

款、购房抵押贷款和其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利

率确定方式可以将房地产抵押贷款划分为固定利率抵押贷

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款和可调利率抵押贷款。

2、房地产抵押贷款的特点。房地产抵押贷款与其它种

类贷款相比，有以下明显的特点，（一）借贷双方信贷关系

的建立以抵押为前提。由于房地产贷款往往数额巨大，期限

较长，不可能以常规的信用贷款和担保贷款的方式操作，银

行为降低贷款的风险，要求借款人以房地产抵押作为借款的

前提，当借款人不能偿还贷款时，被抵押的房产就可以拍卖

用以抵偿债务。（二）抵押关系的建立目的是融资。在房地

产抵押贷款的借贷关系存续期内，尽管贷款人拥有房地产的

抵押权，但是并不占有房地产，借款人仍然可以使用和占有

房地产，只是当借款人违约，无法清偿债务时，贷款人才能

行使抵押权。因此，抵押关系的建立是一种手段而不是目的，

根本目的是融资。（三）房地产抵押贷款具有现实的责任担

保特点。借款方在获得房地产抵押贷款的同时，必须实实在

在地将房地产进行抵押，这是已经发生的现实行为。一旦发

生违约行为，贷款人作为抵押权人即可按照法定程序实施房

屋拍卖，从而使贷款在最大程度上减少损失。而一般的担保

贷款，主要依据是第三方担保人的信誉，其承担的实际责任

发生在贷款偿还时，这种担保责任有可能在违约真正发生时

因为种种原因而无法履行，给贷款人造成损失。

3、房地产抵押贷款的作用。房地产抵押贷款的主要作用表

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现在以下几个方面：（一）通过抵押贷款可以增强开发商的

资金实力，发挥开发商自有资金的财务杠杆功能。开发经营

企业可以以拟开发的地块作为抵押物，取得开发建设贷款；

也可以将已开发的地块连同地上的待建房屋一并抵押给银

行取得资金。房地产抵押增强了房地产开发经营企业贷款的

信用度，同时也增加了开发商的财务风险，有利于开发商作

出合理的筹资决策和投资决策。（二）增强工薪阶层的购房

能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展。房地产抵

押贷款可以使得购房人以所购住房作为抵押物获得大部分

的购房资金，同时又不影响其居住和使用，所以可以有效地

提高工薪阶层的购房能力，满足其居住需求。（三）发挥储

蓄功能