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[Table_CommonRptType]策略研究
正文目录
1历史复盘:行业景气是驱动地产股行情最核心的因素3
2本轮地产行情归因:政策催化行情(模式3)6
3本轮地产行情展望:政策催化行情(模式3)能否以及何时转换为基本面支撑行情(模式1)6
3.1历史复盘:2008-2009年、2014-2015年政策出台至房地产企稳的时间与共同点6
3.2展望:政策已调整到位、具备支撑地产企稳的条件,预计最快年末12月出现基本面企稳迹象8
风险提示10
图表目录
图表1房地产典型11段行情中可以归纳为三种模式,其中7段由高景气和景气显著改善驱动(上半部分-前6段)..5
图表2房地产典型11段行情中可以归纳为三种模式,其中7段由高景气和景气显著改善驱动(下半部分-后5段)..5
图表3“四万亿”等一系列政策出台后,居民部门预期明显改善7
图表42009年开始房价环比开启上行7
图表5实际房贷利率虽有所下行,但依然高于2015年8
图表62015年初房价企稳推动商品房销售底部改善8
图表7房价同比持平大致对应工资增速/房贷利率在1.9左右9
图表82022年以来,全国房贷利率开始快速下调9
图表92017年开始9月、10月逐步转变为地产销售淡季10
图表10一线城市房价上涨是带动全国房价企稳的必要条件10
敬请参阅末页重要声明及评级说明2/11证券研究报告
[Table_CommonRptType]策略研究
9月下旬以来,受中央政治局会议对地产定调积极、央行下调全国二套房首付
比例下线、一线城市房地产限购政策优化等政策利好推动,房地产板块表现亮眼。
我们在系列报告《地产股何时“高歌”:景气最核心、调控亦关键——房地产行业
新模式探索、展望与投资系列报告(2)》(2022-02-08)对房地产板块占优行情
复盘显示,行业景气是驱动地产股行情最核心的因素,景气显著改善驱动的行情持
续时间要明显长于政策边际缓和驱动的行情,前者可以长达数月至1年以上,后者
通常在1-2个月。参照之前政策催化行情(模式3)上涨的时间(1个月左右)和
空间(大部分情况下为30%左右),特别是2023年和2024年最近两段地产行情都
呈现出“短而促”的特点,故我们认为当下政策催化行情基本到位、上方空间有限。
后续房地产板块取得持续相对优势有赖于行业景气度支撑,即房地产企稳。因此,
当下地产行情能否持续演绎,关键在于能否从政策催化支撑转向行业基本面支撑。
结合当前宏观环境与历史上2008-2009年、2014-2015年两轮地产企稳相比较
后,我们认为,从政策上看,政策已调整到位、具备支撑地产企稳的条件。当前首
付比例已经降低至历史较低水平,取消“认房又认贷”后首套房贷认定标准与两轮
地产企稳一致,房贷利率处于下行区间,同时政策注重“严控增量”、解决库存问题。
但房贷利率、企稳时点与市场信心修复三个方面仍存在不确定性,
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