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案例分享项目建安成本复盘经验谈

引

什么是复盘，复盘的目的是什么？什么是复盘：按原先的走法，

把下完的棋再摆一遍。项目复盘直白的讲，其实就是对过去完成的项

目所做的一个深度思维演练；复盘的目的：项目的复盘，首先它可以

对整个项目有一个全面的回顾和总结。其次对项目流程能有一个详细

的分析，最终找到重点问题和重点原因，给出一些改进的措施，从而

避免今后重蹈覆辙；复盘的核心：复盘的核心理念在于，对的继续复

制，错的绝不再犯，实现闭环，循环上升；复盘的步骤：回顾目标、

评估结果、分析原因、总结规律。

二、工程概况某项目总建筑面积20万平米、含住宅、独立商业会

所；部分精装修交付，其余为毛坯交付，项目已全部交付。咨询工作

驻场周期：2015年4月~2018年6月，结算办理150余份。

三、指标分析3.1造价指标分析：

3.2主要经济指标分析-园林景观工程：

预结成本12.20版本较06.20版本增加867万，主要影响因素如

下：

1）因前期消防及绿化验收时间滞后，为保证合同交付时间导致的

赶工，呈现的园林品质不佳，达不到交付标准，新增园林品质提升及

相关改造工程；2）绿化验收时正当夏季，草坪枯死，后期补种数次，

另架空层及屋面绿化施工，增加费用；问题及建议：1）为保证交付节

点，日夜赶工质量未达到要求导致大面整改修复。建议提前预判并做

好决策;2）为保证绿化验收节点，架空层及屋面已按方案施工，最终

未计算绿化面积，产生无效成本。建议在设计阶段做好绿化实施方案

及范围，并将此部分纳入招标阶段，避免无效成本发生;3）园林招标

阶段会所二层平台及架空层无建筑做法，后期未单独招标导致漏项。

实际施工时现场工作面复杂，施工难度增加，建议在设计阶段做好实

施方案，并在招标时消化。3.3变更签证分析1）案例项目建安成本全

部变签数量约在623份，累计变签金额为1000多万，变更率为2.37%；

2）案例项目为收购项目，收购时变签台账不全，办理的及时性欠缺，

很多是在结算时才去办理，变签的原因描述及附件有缺陷、逻辑不闭

合常有；3）变更图纸管理不规范，设计变更发生后无设计院蓝图下发；

四、无效成本盘点

变签中出现无效成本共计660多万元，占比1.24%。分析如下：

1）各业务口对该区域验收前提条件不熟悉，比如绿化验收已施工

部分未纳入验收范围，规划验收飘窗拆改2次，供电验收电表拆改2

次，增加无效成本，建议提升自身经验，加强沟通，提前介入并咨询

相关单位协助验收工作;2）项目现场反复出现电缆挖断修复，电缆移

位，草坪枯死反复种植，增加无效成本。建议新项目在合同管理中制

定相关标准，提前消化，加强施工管控。

五、经验总结5.1成本管控后期建议（一）合同增加如下条款：1）

任何情况下，承包人不得以未能就变更工作的计价达成一致而拒绝实

施变更工作，否则当违约论；2）竣工验收程序，严格按照我司验收程

序，涉及到品牌验收的相关资料，须经各业务口核实确认，须与合同

内指定品牌保持一致。如品牌出现不一致现象，完善相关条款依据；3）

合同内须明确约定成品保护标准，增加图文说明；4）合同内须明确约

定水电费的计量方式，发包人实时跟踪每月计量分摊；5）合同内须明

确约定当临时电梯拆除，室内电梯做施工用梯用途时，计入开梯相关

费用；6）合同中明确措施费的涵盖内容，并将政府政策调整导致的费

用增加列入措施费的范围。如：对土方管制采取的措施费用，为迎接

军运会对围挡形象提升增加的费用以及可能面临的停工风险等。（二）

管控思路：1）土方单独发包时，对场地内的土方平整、外运、外购、

内转、回填、开挖等综合单价进行约定，签订合同时可约定不高于周

边土方合作价格等；2）如果外墙遭到破坏，须进行修复清理。例如：

燃气开孔导致外墙污染，可在外墙分包合同内明确约定修复标准并计

入费用；。3）建议涉及到铝膜全砼外墙时，后期在招标过程中消化基

层处理费用。使用铝膜全砼外墙，由于外墙免抹灰，基层仍然存在一

定的偏差（阳角、楼层拼缝、接头等部位，增加了外墙基层处理方

案）；4）甲供材料（例如：瓷砖、墙纸）的综合损耗率在招标阶段依

据排版图纸及时统一确定；5）优先采用总价包干的合同形式，将施工

过程中的成本管控风险转移到乙方单位，促使乙方提高自身的成本管

控意识。5.2全过程项目成本管控重难点及改进措施三单结算的应对策

略制度先行：合同