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股权过户模式收购商业地产的风险

一、收购商业地产模式

收购商业地产最常见的有两种模式：股权转让过户和资产交易过户。

1、股权转让过户的模式：持有商业地产资产的公司，其股东将其持股全部或控股股权转让给收购方或其指定的关联方，交易对手是目标公司的股东和收购方（包括其关联方），签订并购协议，包括股权转让协议和管理权移交等附属协议，且在工商登记机关办理股权过户手续。

这种模式下，转让股权的比例最高为100%，最低则至少为51%，且收购方应当取得持有目标公司的实际控制权。如果转让的股权比例较低，或因其他问题，导致新股东并未取得目标公司的控制权，则这类情况只是引入了新股东参股，并不是商业地产的并购。

2、资产交易过户：是指持有商业地产资产的载体公司作为转让方，收购方（通常专门成立一家新公司）作为受让方，载体公司将其持有的全部或部分商业地产的资产转让给收购方或其指定的关联方，交易合同签订后，还需办理资产过户手续，由收购主体公司持有交易的商业地产资产，并取得新不动产权证。

商业资产通过法院拍卖处置，是资产交易过户的一种。在法拍的情况下，由法院主持将目标公司名下的商业地产资产交由拍卖平台公开拍卖，任何收购人均可报名参加竞拍，最终以出价最高者获得资产。竞拍后，法院出具裁定，由竞得人办理资产过户手续，取得新不动产证。

3、商业地产收购的两种模式各有利弊，总体而言，股权过户模式的风险更大，对尽调和风控措施的要求更高。但由于股权模式的并购有利于延续目标公司的人力资源、业务、客户资源、各类资质，无需另行办理不动产证和其他各种权证，对于那些拿地很早、购买土地价格较低的目标公司，可以避免缴纳巨额的增值税等税费，因此这类模式在并购实务中经常被采用。也正因为如此，分析和论述股权转让模式的并购意义重大。

二、股权过户模式的风险

采取股权过户形式收购商业地产，主要存在以下风险：

（一）法律风险

1、股权瑕疵风险

（1）目标公司的股权可能存在质押、冻结等权利限制。如果收购方在进行股权收购前未发现这些问题，收购合同签订后，可能面临股权无法办理过户的风险。即便公司管理权移交，收购人也无法正常行使股东权利，如果股权被司法机关强制执行，则可能出现股权被法拍、资产控制权一并丧失的风险。

（2）股东未足额出资或抽逃出资，这也是常见的股权瑕疵的风险点。这种情况可能导致收购方作为新股东面临额外的出资义务，以及相关的法律责任。

2、管理权的移交

股权的过户并不必然意味着公司管理权和物业管理权的移交。很多并购案例显示，由于多种原因，在目标公司的控股股权过户后，收购方却无法入主和实际控制被收购的公司，出现收购方的高管被拒之门外、双头董事会、两个法定代表人等畸形情况。

而在商业地产中，还存在一个特别情况，就是商业地产物业的管理权和所有权的分离。除了物业管理可能另有专门公司外，如果存在长期租赁的二房东，即便通过并购取得了公司所有权和商业资产所有权，也未必能够实际控制、管理及处置物业资产。

3、公司治理风险

（1）目标公司可能存在内部治理不规范的问题，这会影响收购后公司的管理和决策效率，甚至引发内部矛盾和纠纷。

（2）目标公司章程中的特定特殊条款可能对收购方不利，例如，公司章程可能规定了特定股东占据优势的表决权、限制股权转让、优先购买权、反收购条款等，这些条款会增加收购的难度和成本，甚至导致收购方无法掌控公司控制权。

4、法律合规风险

（1）目标公司可能存在未履行的法律义务，或存在潜在的法律纠纷，如合同违约、侵权责任、劳动合同纠纷等，这些问题在收购后可能会给收购方带来法律风险和经济损失。

（2）商业地产项目本身可能存在合规问题，如土地使用权、规划和建设审批、建设工程质量等问题，这些都可能影响商业地产的合法性和价值，以及可能在接手后还需追加大量投资，甚至导致项目无法正常运营。

（3）股权过户可能需要经过相关部门审批，存在股权转让的审批风险。如被收购的目标公司为国资或拥有国资成分，需要经过国有资产管理部门审批，且需要走公开挂牌竞拍的流程。如被收购公司为外资（包括台港澳资本），需要商务部门和外汇管理部门审批等。某些行业的商业地产收购可能需要特定主管部门审批。如果审批未能通过，可能导致收购失败，给收购方带来经济损失。

（二）财务风险

1、债务风险

（1）目标公司可能存在未披露的债务和抵押、质押等，如银行贷款、应付账款、担保债务等，以及各类抵押、质押等，这些债务和担保措施可能会在收购后成为收购方的负担，影响财务状况。

2、任何并购案中，或有债务都是非常重大的风险点，如保证担保、未决诉讼和仲裁等，这些或有债务可能在未来带来经济损失。

实际上，担保等各类或有债务，是股权并购模式中最麻烦的重大风险点，也是尽调的死角，很难被一般的尽调所发现。

3、税务风险

（1）股权交易及过户本身就涉及税务问题。

（2）目标公司