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商业综合体物业前期进驻方案

商业综合体物业前期进驻管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的

前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房

屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同,物业管

理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物

业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。

项目规划设计阶段：

参与人员

一、前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财

务部经理。

主要工作内容：

1、从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期

介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。

2、综合体前期物业管理服务介入方案:参与项目的规划，如在本项目中，前

期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景

观区道路设置残疾人通道等的建议。

3、全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介

入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建

议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设

备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商

的利益均得到有效的保护。

4、参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后

期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保

养标准等方面提出建议。

5、参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物

业管理用房的面积提出要求。

6、参与写字楼和公寓户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中

业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选

择最优化的户型设计方案。

7、参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关

建议。

8、物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续

服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。

施工图设计阶段的物业服务介入.

二、在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议

1、土建

1）对屋面、有防水要求的卫生间(厨房）等防水材料的选择

2)门、窗的材质

3）屋面及管道井检修口的位置及尺寸

4)地区气候差异对房屋质量的特殊要求

5）空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集

6）烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置7)广场、道路用饰面砖

的互换性及清洁的便利性

2、配套

1）室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性

2）给业主造成的影响

3)各种设备产生的噪音对业主的影响

4)各种设备总控制开关是否设在公共区域内

5)各种设备设施的能源消耗

6）室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响

7）智能化设施的可靠性、适用性与经济性

施工阶段：

参与人员：

前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与。

主要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建议：

1、地产公司招标工作介入

1)供方门、窗质量及售后服务评价

2)公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定

2、施工介入

1）房屋质量控制

2）隐蔽工程检查验收记录

3）设计变更记录的收集

4）设施、设备的安装调试及操作培训

5）成品保护

6）综合体和小区体育设施、儿童游乐设施质量涵盖弱电-安防-监控-消防-

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