物业管理知识点汇总经营管理综合能力.docx

区域购物中心所包含的内容比较广泛，在效劳功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一样性，在效劳设施上表达为完好性。

物业经营管理效劳的目的是从业主角度动身，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间运用需求，在实现物业各期净收益最大化的根底上，保持和进步物业的市场价值以及将来开展潜力。

物业管理企业划分为：

管理型：在物业管理活动中处在总包的位置，工作重点在于物业管理工作的规划方案、物业管理市场营销及租赁管理、预算及本钱管理、专业物业管理效劳选购 及分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。

专业型：通常以专业分包的形式，在本钱、绩效或本钱加绩效的合同的根底上，获得物业管理业务。

综合型：是同时具备物业策略管理和物业运行管理实力的企业。

物业经营管理的内容及物业类型和业主持有物业的目的亲密相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管，其中物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产组合管理以策略性管理为主。

物业经营管理三个层次工作的主要职责

管理层次

物业管理

资产管理

组合投资管理

主要职责

保持及租户的联络；收租；限制运行本钱；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出方案；危机管理；平安管理；公共关系

制订物业开展战略方案；持有/出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；扶植物业管理的租户关系工作；定期进展资产的投资分析和运营状况分析

制定投资组合目的及投资准则；制定并执行组合投资的战略；设计和调整物业资产的资本构造；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监视购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告及现金管理

物业经营管理中的战略性工作：确定战略、确定标准、构建信息根底、决策分析、进展资产组合。

物业经营管理的常规工作：现金流和本钱管理、日常修理和维护、将来修理和维护、设施设备管理、物业保险管理。一般支配公共本钱的方式是根据单个租户的承租面积占物业总面积的比例计算。

房地产投资的特性：位置固定性或不行挪动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依靠性、互相影响性。

房地产投资利弊：相对较高的收益程度、可以得到税收方面的好处、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、进步投资者的资信等级；弊：流淌性差、投资数目大、投资回收期长、需要特地的学问和阅历。

系统风险：

通货膨胀风险〔又称购置力风险〕、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险

个别风险：

收益现金流风险、将来经营费用风险、资本价值风险、比较风险〔又称时机本钱风险〕、时间风险、持有期风险

不同类型房地产投资对区位要求：

居住物业：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口和收入。

写字楼物业：及其他商业设施接近的程度、四周土地利用状况和环境、易接近性。

有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的全部费用，包括人员的工资和办公费用、保持物业正常运转的本钱〔建筑物及相关场地的维护、修理费〕、为租客供应效劳的费用〔公共设施的维护修理、清洁、保安等〕，保险费、房产税、城镇土地运用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。

净运营收益=有效毛收入-运营费用，净运营收益的最大化是业主最关切问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作胜利及否的主要方面，因此，物业故那里企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的经运营收益尽可能大。

税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息

税后现金流=税前现金流-打算金-所得税

单利计息：Fn=P(1+i·n)个人储蓄和国库券的利息以此计算。复利计息：Fn=P(1+i)n

名义利率及实际利率关系：

实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；

名义利率越大，计息周期越短，实际利率及名义利率的差异就越大；

当每计息周期数m=1时，名义及实际相等；

当每计息周期数m＞1时，实际率大于名义利率；

当每计息周期数m∝时，名义利率r及实际利率i的关系为i=er-1

第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。

第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。如金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化。

第一类无形磨损：是指消费制造工艺的改进，劳动消费率进步，设备消费本钱降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购置的设备贬值。不影响设备运用。

第二类无形磨损：由于技术进步因素的影响，社会上出现了构造更先进、技术更完善、消费效率更高、运行费用更低的新型设备、从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后。

设备磨损的补偿：部分补偿和完全补偿。设备有形磨损的部分补偿是修理，设备无形磨损的部分补偿