招商蛇口公司深度报告：行稳致远，逐梦前行.docx

正文目录

招商蛇口：城市园区运营服务商 6

公司简介：招商血脉，蛇口基因 6

1.1业务布局：城市和园区运营服务商 10

开发业务：行稳致远，穿越周期 16

销售表现：规模成长，排名抬升 16

土储布局：聚焦一二线，深耕核心城市群 17

拿地情况：坚持核心30城大投资框架，同时进一步聚焦核心10城 19

前海土储：土储丰富，资源价值可观 21

资产运营：双百战略，REITs打通全链条 23

双百战略，规模效率持续提升 23

REITs打通投融管退全链条 27

财务分析：利润率有望回升，负债结构维持稳健 29

利润率磨底，业绩压力释放 29

把握股权融资窗口，负债结构维持稳健 32

现金流管控严格，融资成本逐步下行 34

盈利预测与投资建议 35

风险提示 35

图表目录

图表1:招商蛇口发展历经四个阶段，如今开发销售规模已稳定在行业前五 7

图表2:招商蛇口实际控制人为招商局集团，必威体育精装版持股比例约58? 7

图表3:招商局集团旗下控股上市公司 8

图表4:招商蛇口董事会成员优中选优，持续优化 8

图表5:蛇口工业区孵化的部分知名企业 9

图表6:公司轻重结合战略成效显著，多元业务占营收比由2022年的9?提升至2024H1的22? 10

图表7:招商蛇口3+1产品体系 11

图表8:公司开发业务近年收入收缩 11

图表9:公司开发业务毛利率近年持续承压 11

图表10:公司运营管理的主力业态产品线相关情况 12

图表11:公司资产运营业务收入持续增长 13

图表12:公司资产运营业务盈利稳定 13

图表13:公司城市服务业务布局 14

图表14:公司城市服务收入持续增长 15

图表15:公司城市服务毛利率稳中有升 15

图表16:2021年前公司销售规模持续增长 16

图表17:公司销售规模已稳居行业前五 16

图表18:公司24年上半年在全国12个城市进入流量销售金额TOP5 17

图表19:公司一二线城市全口径土储建面占比达81? 17

图表20:公司核心10城全口径土储建面占比达40? 17

图表21:公司土储于华东、华南、西南三大区域占比合计达74? 18

图表22:公司土储较为集中，前15城土储占比近7成 18

图表23:公司投资坚持量入为出，2021年后公司拿地强度下降 19

图表24:一线投资占比自20年18?提升至24年62...............................................19

图表25:2023年公司于核心10城的投资占比达8成 19

图表26:公司24M1-8华东地区投资占比达85?，进一步巩固长三角优势地位 20

图表27:20-24年前8月累计于上海的投资金额占比高达21.4? 20

图表28:公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例增至85.99.................................21

图表29:前海自贸投资旗下拥有深圳前海大量的土地和物业项目 21

图表30:公司在深圳前海妈湾片区与太子湾片区拥有丰富的土地储备 22

图表31:公司资产运营主要业务经营情况 23

图表32:公司产业园区产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园） 24

图表33:厦门海上世界 24

图表34:上海曹路招商花园城 24

图表35:上海壹间·汇青苑外景 25

图表36:上海壹间·汇青苑内景 25

图表37:东虹桥中心外景 25

图表38:东虹桥中心内景 25

图表39:三亚崖州湾馨乐庭酒店 26

图表40:伊敦睿选酒店 26

图表41:壹栈人才公寓·太子湾项目 27

图表42:壹栈人才公寓·林下项目 27

图表43:招商局商业房托、蛇口产业园REIT明细 27

图表44:支持REITs市场发展政策频繁推出 28

图表45:结算高峰期已度过，公司营收维持相对稳定 29

图表46:

公司毛利率与净利率磨底..............................................................

30

图表47:

公司归母净利润承压.................................................................

30

图表48:

2023年计提减值损失较21与22年显著收窄....