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传统物业租赁企业发展养老服务业分析

摘要：受电子商务影响，实体租户缩减线下销售网点的规模，导致传统物业租赁企业的

利润下滑。为分散经营风险，传统物业租赁企业急需探索新的经营思路，依靠自有物业，开

拓新的业务领域，谋求企业多元化开展。本文结合养老效劳业未来的开展和传统物业租赁行

业的特点，对传统物业租赁企业开展养老效劳业进行SWOT分析，并从完善养老效劳行业的

法律法规、加大政策扶持力度和宣传力度以及提高养老效劳从业人员专业水平三个方面提出

倡议。

关键词：传统物业租赁企业；多元化开展；养老效劳业；SWOT分析

根据国家统计局数据显示，截至2020年第二季度末，除了限额以上超市零售额保持增

长外，限额以上百货店、专业店和专卖店的零售额增长率均大幅下降，分别为-23.6%、-14.1%

和-14.4%。由此可见，受电子商务影响，线下实体店销售业绩大幅下滑，一定程度上导致物

业空置率回升，传统物业租赁企业利润空间急剧收缩。因此，传统物业租赁企业急需改变单

一的经营模式，利用自有物业优势，开展相关产业，实施多元化经营战略。随着我国进入老

年化社会，未来养老效劳业市场空间巨大。因此，本文尝试将物业租赁与养老效劳相结合，

探索出传统物业租赁企业多元化开展的方向。

一、养老效劳产业未来开展分析

〔一〕外部环境分析1．政治环境分析2020年政府工作报告指出，政府将加大民生保

障力度，上调退休人员根本养老金，提高城乡居民根底养老金最低规范，开展养老效劳消费。

由此可知，居民养老已成为政府重点关注的民生问题，企业开展养老效劳业合乎国家的政治

导向。2．经济环境分析2020年政府工作报告指出，政府将推动消费上升，支持养老效劳等

产业开展，适应人民大众多元化需求。由此可知，开展养老效劳消费，已成为国家扩大内需、

拉动消费、促进经济增长的重要措施之一。3．社会环境分析根据国家统计局数据显示，截

至2008年年末，我国65岁及以上人口为17，599万人，占总人口的12.57%，且该比例将

持续回升。由此可知，我国老龄化程度正不断加深，养老效劳市场未来将不断扩大。4．法

律环境因素为支持养老效劳业的开展，政府在养老机构的建设、运营等方面出台了各种扶持

优惠政策，示例：关于做好医养结合机构审批登记工作的通知〔国卫办老龄发（2008）17

号〕、关于明确养老机构免征增值税等政策的通知〔财税（2008）20号〕等，以上优惠政策

将有利于吸引社会资本进入养老效劳行业，促进养老效劳行业未来的开展。

〔二〕行业环境分析1．行业竞争程度分析在我国，养老效劳业目前属于新兴的朝阳行

业。虽然已经有社会资本进入该行业，试图抢占养老市场，但养老效劳行业目前的集中程度

及规模经济程度仍然较低，进入行业的门槛不高，养老效劳业的开展仍然需要经历一段时间

的培育期。2．市场议价能力分析受传统思想影响，以及老年人消费水平的限制，目前社会

上大局部养老效劳产品的差异性较低，价格敏感度较强，客户的议价能力较强，从而导致养

老效劳业目前销售利润率较低，甚至在一段时间内出现亏损情况。随着我国老龄化程度加深，

政府通过引导社会资本进入、政府购置效劳等方式，加大对保障民生的投入，预计养老效劳

业有望逐步形成规模化效应，行业开展空间巨大。

二、对传统物业租赁企业开展养老效劳业进行SWOT分析

〔一〕内部优势分析1．大量的物业资源相比其他企业，传统物业租赁企业一般拥有大

量的经营性物业，物业资产价值高，融资能力和变现能力都很强，有利于抵御一段较长时间

的经营风险。同时，传统物业租赁企业拥有的物业资产种类较齐全，且大多数分布在城市中

心、接近人们生活圈，区位优势明显，有利于开展对物业资产有刚性需求的养老效劳业。2．充

足的资金来源传统物业租赁企业通过招商引资，将自有物业租赁给客户，并根据租赁合同向

客户收取租金、水电费、管理费等。由于物业租期一般较长、客源较稳定，所以企业的收入

波动性很小，现金流较稳定，可以满足养老效劳业的资金需求。3．先进的管理模式在管理

伎俩上，大局部物业租赁企业已运用现代化科技和网络，对租赁的物业进行实时管控，实现

对物业资产的高效管理。同时，企业一般实行“经管别离〞的管理模式，物业经营部门与物

业管理部门各司其职，业务制度、流程已较为成熟。先进的物业管理模式是可借鉴、可复制

的，有助于企业更快地找到开展养老效劳业的管理模式。

〔二〕内部劣势分析1．物业结构老化、设施陈旧因建造时间久远，楼龄较长，传统物

业租