香港私人住宅楼房研究调查报告.doc

香港私人住宅楼房研究调查报告

撮要

1.房地产在香港一向很被看重,这是因为房屋作为市民居所,投资

工具及政府收入来源等各方面都占一个很重要的地位。现时,

约有45%的家庭拥有自己的物业１，仍未自置居所的，也极

期望可以做到。已自置居所者，不少也希望可以另觅新居,以期

获得更理想的居住环境及更宽敞的居住空间。

2.自一九八零年代初期楼市低潮以后，住宅楼宇售价不断上扬,

涨幅远超于一般人的入息增长幅度。由一九八五至九五年的十

一年间，其中有十年的楼价处于上升的轨道,每年实际平均升幅

(经减除通胀)达11%2,超过通涨（甲类消费物价指数）。虽

然楼价自九四年六月已有回落趋势，但平均价仍高于九三年的

水平(附件一）楼市经过十八个月的调整期,九六年首季,开

始上升。九五年资料显示，买楼供款的负担占一个普通家庭平

均收入的７３％３(供款负担比率）,远远超过银行界批核个

别按揭申请时，所考虑的最高供款负担比率(４０-50%）。到九

六年首季，情况略有改善,但供款负担比率仍达64%（附件

二)。因此，私人住宅楼宇的市场效率,成为消费者关注的焦点。

研究范围ﻫﻫ

3.本报告研究私人住宇楼宇物业市场，主要目的为:

1.评估私人住宅楼宇市场的竞争情况

2.研究市场内是否存有妨碍竞争的行为，使消费者受到影响;

香港私人住宅楼房研究调查报告

及

3.如有需要,提出政策建议,促进市场竞争和保障消费者利

益

ﻫ

研究方法

4.本报告根据香港理工大学建筑及房地产学系的顾问小组的分析

和本会研究编写而成。

5.理工大学与本会就研究工作的需要,曾与下列人士及6４个团

体接触及商谈，包括:政府政策科及部门,地产发展商、香港地

产建设商会、公营机构、银行和证券分析公司、律师、产业测

计师、物业代理、建筑师学会及测量师学会及其他团体等。

6.研究的数据由个人、公司及政府提供。为求数据的准确，本会

反覆核对从多个来源搜集资料。来源资料的来源及应用的方法,

见有关章节的批注。由于数据来源的局限,资料有时未能涵盖整

段研究期间4。

7.研究尽量应用八零至九五年间的数据，这期间香港经历了地产

市道的起跌,亦渡过数段长时期的经济兴旺期和几次的经济和

政治冲击(见注2)。限于资料来源,市场占有率和市场行为

的个案研究，仅能集中于近年的情况，即是分别从九一至九四

年及从九零年至九五年中。本会亦尽量搜集截至九六年中的数

据,以提供必威体育精装版的市场资料。

香港私人住宅楼房研究调查报告

市场结构

8.私人住宅楼宇市场包括新楼和二手楼两方面。后者的市场相较

极为庞大，交易额亦相当可观。在八五至九四年间，二手楼宇

交易占每年物业销售量的六至七成５。但由于二手楼的业权

分散，个别业主对市场的影响力,远较盖建新楼的地产发展商小

得多。

9.本港的新住宅市场非纯由自由竞争力量支配，因为市场结构受

以下两大主要因素影响：

1.政府是新土地的独家供应者，也是地产发展的监管者，因

此政府对这个市场的影响,扮演着重要的角色；

2.私人物业发展，大部份集中在少数发展商身上。

政府的角色ﻫﻫ

10.香港土地是稀有的资源,是政府收入的主要来源之一。九四/九

五年间,政府从卖地方面的收益占政府库房总收入的11％。政

府决定新土地的供应量,也负责城市规划和管理建设,甚至监管

楼宇销售方法。政府的房屋发展原则是:「提供充足土地，所需

的基础设施及促使私营机构投资于物业发展的经济环境」6。

同时提供健康的居住环境，和确保建筑物的安全,并打击过度投

机炒卖。

香港私人住宅楼房研究调查报告

11.透过房屋委员会及房屋协会的建屋计划,政府为半