金融、经济,房地产、烂尾楼等方面认真梳理分析可能影响的舆情.pdfVIP

金融、经济,房地产、烂尾楼等方面认真梳理分析可能

影响的舆情

6月30日，江西烂尾楼业主宣布停止偿还房贷，消息传出后，

多地受害业主纷纷响应，正式掀起烂尾楼风暴。陕西西安市7月14

日率先出现首起大型陈情抗议事件，要求查办银行违规放贷给开发商。

根据媒体报道，截至7月17日，中国各地发布全体业主强制停贷告

知书的楼盘共286个，遍及25个省分。

烂尾楼普遍被定义为工程已经开始，但半途中因不同事故如缺乏

资金、产权纠纷等而停止，导致开发商无法交付给物业买家。是次烂

尾楼风波正是来源自开发商资金断裂。开发商资金断裂主要由债务危

机、销售下滑和售楼款去向不明等因素所引致。根据彭博数据显示，

自2020年至今共有85笔内地开发商境外美元债出现债务违约，涉发

行金额达349亿美元。开发商不但未能在债市场融资，销售端亦未见

起色，经营现金流进一步萎缩。根据国统局数据显示，2022年上半

年住宅商品房销售同比下跌31.8%或2.695万亿元至5.768万亿元人

民币。这意味上半年开发商销售回款减少近2万多亿，严重打击其支

付工程费用的能力。

潜在烂尾楼规模有多大？

我们从微观角度量化潜在烂尾楼规模。我们认为出现债务违约的

开发商开的预售楼盘有较大机会成为烂尾楼。在销售前200名的开发

商中，有约20家已经出现境外债务违约，包括一些龙头开发商如恒

大，融创和世茂等。根据瑞而克数据显示，这些违约开发商2021年

销售额达到近2.5万亿人民币。这些去年预售的楼盘很大部分将需要

在2022年或之后交付给买家，若因债务危机而缺乏资金继续动工，

很大机会变成烂尾楼。2.5万亿元这粗略估算有其限制，因去年销售

额中或包含一些尾盘现房销售，但亦未有包括2020年或更早前预售

的少量建筑周期较长项目；这些违约开发商2020年总销售额为2.9

万亿元，当中有部分或成为烂尾楼。此外我们这估算亦不包含前200

名以外经营困难、数据不透明的小型开发商。

资本市场对房地产股的反应

截至7月18日，反映内地开发商股价的恒生中国内地地产指数

自6月末以来下跌近28%，反映资本市场对烂尾楼风险的忧虑。此外，

国企开发商和民营开发商股价调整幅度亦有明显差异，中国海外（688）

和华润置地（1109）7月以来股价下跌约10%和9%，跌幅明显低于龙

湖（960）和碧桂园（2007）的21%和32%。

事实上，不单止股票投资者对民营开发商失去信心，6月份开发

商销售数据已经显示购房者对民营开发商项目烂尾的忧虑。国有开发

商如中国海外，保利发展和越秀地产等，六月份销售额分别同比下跌

16%、上升1%和上升119%，明显优于大型民营开发商碧桂园和龙湖等，

其销售额分别同比下跌35%和48%。一些已经宣布债务违约的开发商

如融创、中国奥园和世茂等，其6月销售额跌幅更高达82%、80%和

69%。违约开发商的品牌已经受严重打击，未来一段时间投资者和购

房者的信心将难以恢复。

未来可能出台相关政策及解决方案

烂尾楼事件蔓延下去或会牵连其他上下游产业，例如开发商拖欠

工程费，建筑商应收款或出现大量坏账；项目烂尾买家未能搬迁，延

迟购置新家电等连带消费产品需求，影响消费。我们认为未来出台政

策将继续针对开发商融资端和销售端，来治理开发商资金链问题。

银行融资方面，2022年一季末，房地产开发贷款余额12.56万

亿元，同比降0.4%，较去年末增2.4%；一季度增加2900亿元。个人

住房贷款余额38.84万亿元，同比增8.9%，增速比2021年末低2.3

个百份点。今年以来多家大型开发商从银行获取收并购贷款额度，但

未见有积极并购活动。以华润置地和子公司华润万象为例，年初获得

近230亿元并购额度，但过去半年只公布收购禹州和中南建设旗下两

家物管公司合共33亿金额左右。三条红线下，绿档开发商每年总债

务能增长15%，相关并购贷款亦不算入三条红线，但在今年销售下跌

情况下或未能维持绿档水平，开发商对并购依然审慎。因此我们认为

三条红线相关指标将适当放松，鼓励国企收购民营企业较优质项目。

发债方面，部分基本面相对较好的民营开发商如碧桂园、龙湖和

美的等在政策推动下已经恢复发行国内债，但规模较少。可是境外债

发行依然艰巨、特别是美息上升和美元转强，均不利开发商发