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政策持续注入信心推动楼市止跌回稳
——2024年9月房地产行业运行情况报告
分析师唐晓琳
核心观点:
价格及销售表现:9月70城二手住宅价格环比均为下跌,其中一线城市下跌趋势加剧,显示楼市
仍面临较大下行压力;新建商品住宅价格与二手住宅价格走势趋同,除上海外其余一线城市环比
跌幅均有所扩大。销售方面,受“金九银十”季节性因素影响,销售端数据环比略有好转,但同
比降幅依然显著,综合价格走势来看,楼市表现仍不容乐观。
投资端表现:9月房地产开发资金来源降幅显著扩大,国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人
按揭贷款同比降幅均为两位数;施工方面,9月施工面积同比增速再度转为大幅负增,三项开工数
据同比均呈双位数下降;土地市场方面,9月土地成交情况无明显好转,各能级城市成交土地楼面
均价环比出现不同程度回升。
政策端:10月17日住建部等五部委召开新闻发布会宣布“四个取消、四个降低、两个增加”。其
中“四个取消”是指充分赋予城市政府调控自主权,因城施策调整或取消各类购房限制性措施,
主要包括限购、限售、限价、普宅和非普宅标准等四方面,其中重点是放松限购;“四个降低”
是指降低住房公积金贷款利率,降低住房贷款首付比例,降低存量贷款利率,降低“卖旧买新”
换购住房税费负担,核心是推动实际房贷利率进一步大幅下行;“两个增加”一是指通过货币化
安置等方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。我们测算,这一计划若在一年内实施,
将带动年度商品房住宅销售面积增长14%左右。二是年底前“白名单”项目贷款审批通过金额将翻
倍,截至目前是2.23万亿,到年底要超过4万亿。这意味着接下来房企开发贷投放进度将显著加
快。
高频数据显示,10月1-17日30大中城市商品房日均成交套数为2182套,同比下降约5%,与9
月32.9%的降幅相比已明显收窄,尤其是10月10日以来单日成交套数一直稳定在3000套以上,
显示9月26日中央政治局会议提出的“要促进房地产市场止跌回稳”以及后续的增量政策对提振
市场信心产生明显效果。我们认为,10月17日必威体育精装版出台的政策组合一方面有力推动了保交楼工作,
另一方面缓解市场对期房的悲观预期,有助于进一步提振楼市信心,延续10月以来楼市出现的积
极变化,推动房地产市场尽快实现止跌回稳。
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报告正文:
一、价格及销售表现:9月70城二手住宅价格环比均为下跌,其中一线城市下跌趋势加剧,显示楼市
仍面临较大下行压力;新建商品住宅价格与二手住宅价格走势趋同,除上海外其余一线城市环比跌幅
均有所扩大。销售方面,受“金九银十”季节性因素影响,销售端数据环比略有好转,但同比降幅依
然显著,综合价格走势来看,楼市表现仍不容乐观。
1.二手房价格
9月70城二手住宅价格均为环比下跌,一线城市下跌趋势加剧。9月70城二手住宅价格环比跌幅
为0.93%,较上月微幅收窄0.02百分点。具体看,一线城市环比跌幅表现为持续扩大,较上月扩大0.3
个百分点至1.2%,已连续下跌12个月。四个一线城市环比跌幅均较为显著,其中北京、上海和广州二
手住宅价格较上月分别扩大0.3、0.6和0.4个百分点至1.3%、1.2%和1.1%,深圳跌幅与上月持平,为
1.3%;二三线城市已连续下跌17个月,9月环比跌幅均为0.9%,其中二线城市环比跌幅较前值收窄0.1
个百分点,三线城市跌幅与上月持平。同比方面,70城二手住宅价格同比跌幅较8月扩大0.4个百分
点至9.02%,已连续32个月同比下跌。
图表1-2:70大中城市二手住宅价格同比和环比变化(左图为同比,右图为环比)
数据来源:iFind,东方金诚整理
2.新建住房价格
新建商品住宅价格与二手住宅价格走势趋同,除上海外其余一线城市环比跌幅均有所扩大。环比
来看,9月70城新建商品住宅价格环比下跌0.71%,跌幅较上月收窄0.02个百分点,70城中价格环比
下跌城市较上月减少1城至66城。具体看,一线城市9月新房价格环比下跌0.5%,
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