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广州天河西雅苑城建地块纠纷案例

文书正文

原告观点

原告越秀物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管

理服务费20112.66元（2014年7月1日至2014年7月31日，

按194.26元/月的标准计算；2014年8月1日至2020年7月31

日按248.98元/月的标准计算，从2014年7月1日至2021年3月

31日）；2.被告向原告支付物业管理服务费违约金59374.45元（违

约金计算方法：从2014年7月1日起至2020年7月31日止，以

当月欠缴的物业管理服务费为本金，按每日0.3%的标准，从欠缴之

日起计至被告实际缴清之日止，暂计至2020年7月31日）；3.由

被告承担全部诉讼费。事实和理由：被告系西雅苑小区西二区天英阁

205房的业主，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》，1.

协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订

的《物业管理委托合同》而签订《前期物业管理委托合同》生效之日

终止；2.物业服务费用具体标准为248.98元/月，被告每月5日前向

甲方缴物业费；3.被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费

用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日0.3%追

缴逾期付款违约金。涉案物业位于广州市天河区体育西路131号之

一天英阁205房，被告为权利人。原告依约为被告提供了物业管理

服务至今，但被告却不依约向原告支付上述费用，且原告曾多次以各

种方式催讨涉案欠费均未果。被告至今未向原告缴纳拖欠的物业管理

费。为维护原告合法权益，原告提起诉讼。

被告观点

被告*****辩称：作为业主支付物业服务费是业主的义务，但物业

公司没有进到物业服务的义务，甚至侵占业主的利益、收益和权益，

作为业主有权停止支付物业服务费。1、原告提供物业委托合同真实

性缺乏依据。天英阁天惠阁业委会并不存在，目前在天河南街备案的

只有西雅苑一个业主委员会。该合同不是合法有效的证据。应予排除。

2、支付物业费的前提是停止侵占业主公共收益并退回过去侵占的收

益。要求原告退回侵占业主公共物业的所有收益中本业主所属部分；

原告在二十多年中侵占公共收入全部归还业主，并按照每日千分之三

收取滞纳金；我再行支付应该支付的物业费；原告违约金诉求无效。

物业公司侵占业主的公共物业费在先，为收回该收益本业主多次催收

无果才予以停止支付物业费以避免出现更大损失。因此，原告提出的

违约金诉求无效。3、原告弄虚作假，骗取政府同意涨价方案，业主

有权按照原价支付物业费。在2014年物业费调价方案过程中虚构过

半数业主同意调价方案，天英阁24业主投票是不同意意见，但原告

在投票表中显示为弃权。其他业主的意见都存疑。并且该调价方案是

在提供虚假信息的基础上骗取业主投票，比如公共物业收益没有公示，

公示的亏损是实际为经营不善所导致，因为，调价方案的2.7元没平

方米，这是当时备案的最高现价。4、完善合法的物业委托合法手续，

再行支付物业费。要求原告在三个月内完善与业主签订物业废物经营

合同手续。5、越秀物业应该提供合法有效真实的公共物业收益情况

予以公示。6、由原告承担诉讼费。被告委托诉讼代理人补充辩称：

一、被答辩人诉求的违约金是应付物业费的3.3倍，过分高于实际损

失。二、被答辩人未公开业主共有部分的经营与收益情况，答辩人具

有同时履行合同的抗辩权，有权拒绝支付物业管理费用。三、被答辩

人涉嫌将共有物底价出租或低报收入。侵占公共物业收益大量钱款，

足以覆盖答辩人应付物业费、四、即使根据《物业管理委托合同》的

约定，双方的合同自2005年12月31日已自然终止。被答辩人无

权上涨物业费用也无权收取违约金。

案件事实

经审理查明：被告于2013年11月15日登记购买位于天河区体

育西路131号之一205房，建筑面积为91.2㎡，该房由被告*****

单独所有。

原告名称于2017年6月22日由广州城建开发物业有限公司变更

为广州越秀物业发展有限公司。广州市天英阁天蕙阁小区业主委员会

与广州城建开发物业有限公司于2004年9月16日签订了《天英阁

天蕙阁物业管理委托合同》。由被告对涉案小区进行物业管理，合同

第三条约定的委托管理期限为二年，自2004年1月1日起至2005

年12月31日