中 关 村：《房地产抵押估价报告.docx

房地产抵押估价报告

估价项目名称：羊亭镇信河路南、丽山路西工业用地抵押估价报告

估价委托人：日照银行股份有限公司威海分行

房地产估价机构：威海英华资产评估房地产估价有限公司注册房地产估价师：谷兆钰3720070041隋翠玉3720200116估价报告出具日期：2024年9月26日

估价报告编号：英华房报字[2024]1079号

威海英华资产评估房地产估价有限公司

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目录

一、估价师声明 5

二、估价的假设和限制条件 6

三、房地产估价结果报告 9

(一)估价委托人 9

(二)房地产估价机构 9

(三)估价目的 9

(四)估价对象 9

(五)价值时点 10

(六)价值类型 10

(七)估价原则 10

(八)估价依据 11

(九)估价方法 12

(十)估价结果 13

(十一)土地抵押估价报告使用提示 13

(十二)土地变现能力分析 14

(十三)注册房地产估价师 15

(十四)实地查勘期 16

(十五)估价作业期 16

(十六)估价报告应用有效期 16

四、附件 17

(一)产权登记证复印件(二)估价对象位置图

(三)估价对象实地查勘照片

(四)估价机构营业执照复印件(五)估价机构资质证书复印件(六)估价人员注册证书复印件

威海英华资产评估房地产估价有限公司

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致估价委托人函

日照银行股份有限公司威海分行：

受贵行委托，我评估公司本着独立、客观、公正、科学的原则，对委托评估的位于羊亭镇信河路南、丽山路西工业用地(即本报告所述估价对象)于2024年2月21日进行了现场勘察并进行了评估测算。评估工作现已完成，现将报告主要内容说明如下：

估价对象：委估房地产是羊亭镇信河路南、丽山路西工业土地使用权，名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况如下：

不动产权状况

不动产权证号

鲁(2023)威海市不动产权第0048052号

权利人

山东中关村医药科技发展有限公司

共有情况

单独所有

坐落

羊亭镇信河路南、丽山路西

不动产单元号

371002106012GB00005权利类型

国有建设用地使用权

权利性质

出让

用途

工业用地

面积

47618.00m2

使用期限

2023年07月31日起2073年7月30日止

权利其他状况

/

附记

该宗地准入行业项目为医药制造业

土地：估价对象为一宗工业用地，土地使用权面积47618.00平方米；土地使用权终止日期为2073年7月30日，在价值时点剩余土地使用年期49.47年；开发程度宗地红线外达到五通，宗地红线内场地平整。地上无建筑物。

估价目的：为确定土地使用权抵押贷款额度提供参考依据而评估土地使用权抵押价值。

价值时点：2024年2月21日(现场勘查之日)。

价值类型：根据估价目的，本次评估为土地使用权抵押价值。

估价方法：根据估价目的，结合估价对象具体状况，本次评估采用基准地价系数修正法进行评估。

威海英华资产评估房地产估价有限公司

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估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的综合分析，最终确定估价对象于价值时点的估价

结果为：

土地使用权价值：1,633.30万元，

人民币大写：壹仟陆佰叁拾叁万叁仟元整。

抵押价值估价结果汇总表

项目

单位

羊亭镇信河路南、丽山路西土地使用权

1、假定未设立法定优先受偿权下的总价值

总价(万元)

1,633.30

单价

(元/平方米)

343.00

2、估价师知悉的法定优先受偿款

总价(万元)

0.00

2.1、已抵押担保的债权数额

总价(万元)

0.00

2.2、拖欠的建设工程价款

总价(万元)

0.00

2.3、其他法定优先受偿款

总价(万元)

0.00

3、抵押价值

总价(万元)

1.633.30

单价

(元/平方米)

343.00

如抵押物处置变现，要扣除处置过程中发生的评估费、拍卖费用、税费等抵押物变现费用，则预计未来的变现费用为评估总价的10%,即预计未来的变现费用为163.33万元，抵押物可变现净值为1,469.97万元。

特别提示

(一)估价对象状况和土地市场状况因时间变化对土地使用权抵押价值可能产生影响，在估价对象及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，土地市场没有大的波动的情况下，预计估价报告