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房地分估模式下房屋建筑物的评估
三）房地分估模式下房屋建筑物的评估
（
房屋建筑物评估值
＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）
或房屋建筑物评估值
＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）
1.确定重置成本
重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）
涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税
①如果被评估企业是一般纳税人，则假定增值税可以抵扣，房
企业价值评估中屋重置成本按照不含税考虑。
涉及单项房屋②如果是小规模纳税人，可考虑包含增值税，但税率适用简易
征收税率。
重置成本根据经济行为情况，可以是含税，也可以是不含税，
单项房屋评估
但不论哪种处理，都需说明重置成本内涵。
（1）建安综合造价的确定
房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法
等方法。
方法类
特点适用对象
别
工程竣工图
对房屋建筑物建安工程综合造价决算进行调整，最后经
决算调纸、工程结算
综合考虑待估房屋建筑物及当地建筑市场的实际情况，
整法资料齐全的房
确定其建安工程综合造价
屋建筑物
以待估房屋建
筑物的工程竣
重编预重新编制工程量清单，按各地现行建筑工程预算定额和工资料、图纸、
算法取费标准计算出评估基准日房屋建筑物的工程造价预决算资料为
基础，结合现
场勘察结果
对典型工程案例或省市当地工程造价主管部门公布的
《已完工造价分析表》中的工程结算实例的建筑面积、
结构型式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工设计图纸及工
类比系
质量、使用维修维护等各项情况与估价对象进行比较，程决算资料不
数调整
参考决算调整法测算出的典型工程案例的人工费、材料齐全的房屋建
法
费、机械费增长率，调整典型工程案例或工程结算实例筑物
建安工程综合造价后求取此类房屋建筑物的建安工程
综合造价
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