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工程总必知的工程开发全流程及关键节点

导读：房地产工程开发一般分为前期、中期、后期7大阶段，工程总要有运营的高度做到运

筹帷幄，就必须对工程全流程及重要控制点做到了然于心。

第一局部房地产工程整体开发流程

房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费

者、消费者之间的转移！

前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；

中期(实施期)：由施工图设计到入伙——重在执行；

后期(运营期)：入伙后到房屋撤除——重在效劳,重在总结反应。

1.企业视角的房地产流程

2.客户视角的房地产流程

3.案例：佳兆业工程整体开发流程

〔1〕18个关键节点——里程碑方案〔一级方案〕

〔2〕18个关键节点——里程碑方案〔一级方案〕

〔3〕18个关键节点——里程碑方案〔一级方案〕

第二局部工程全流程7大关键节点

▌一、土地获取

〔一〕企业获得土地的方式：

1.行政命令式：划拨/协议出让。危改工程、工商企业改造、经济适用房和根底设施建

立中的建立用地分配根本上是控制在政府手里。

2.资本市场:

〔1〕投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成工程开发

公司；

〔2〕土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增

值税、所得税、印花税、契税等税费；

〔3〕收购有土地的公司：为了防止缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的

股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业

税、土地增值税、契税。这是近年来比拟红火的一种方式，比方**收购南都，路劲收购顺驰。

3.土地市场：

通过在土地市场进展招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获

取取土地的土地的主主要方要方式式。通。通常常的的情况下情况下是是以以价高者得〞为唯一的衡量标准。

〔二〕拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？

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1.市场未来预期；

2.工程或区域开展预期；

3.规划条件的市场实现及经济实现；

4.企业开展战略和时机本钱；

5.竞争对手的情况分析。

案例：佳兆业拿地原则

〔1〕住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体

开发量中的比例。

〔2〕选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市开展区

的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。

〔3〕防止拿超级大盘〔建面100万平方米以上〕，以免过多占用资金。

〔4〕深耕目前已进驻城市，特别是、、江阴、，确保每个已进入城市有3个可售建筑

面积在30万㎡以上的工程，保证三年的开发量，做好土地储藏构造规划并严格执行。

〔三〕各部门职责

投资开发部：收集土地信息——工程立项报告〔分公司〕——工程立项审批〔董事会〕

——工程可研报告〔集团〕——工程投资决策〔董事会〕——工程获取〔招牌挂、股权收购〕

——成交确认书移交给工程公司。

营销部：初步市场调研及定位草案。

设计部：概念规划设计方案。

工程部：现场踏勘。〔确定是生地、熟地还是毛地〕

财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。

本钱部：控制性本钱目标〔限额指标、本钱控制系统规〕、可研版本钱。〔根据设计

部提供的规划要点进展估算〕

采购部：制定工程合约方案方案、市场调研合作方资源。

关键要素：工程可研报告。

▌二、定位决策

1.地产工程开发三大核心要素：钱、地、人！

决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。

决策工程：开展方向、盈利模式、承当功能、实施进度。

决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。

2.案例：佳兆业工程定位决策三大要素

定位——工程形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！

定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！