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物业装修案例分析

一、装修巡视中出现问题怎么解决

某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便

装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房

门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工

现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即

熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。

不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民

宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸

公堂。

注:1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。

2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对其作出相应的

处罚。

1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履

行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利

益，从表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装

修管理为由，在未经业主(所有权人)同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而

入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法

律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。

2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照

相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理(比如向其告知禁止行为和注

意事项，发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等)，并没有限制该负责人的人身

自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施

工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行

“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。

3、《物业管理条例》第四十七条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环

保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，

并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工

单位“作出相应的处罚”。

4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条

例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不一

定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权

利(在不违章的情况下)。

启示与思考:

1、正所谓魔鬼出在细节处，物业管理人员在现场工作中往往容易忽略细节处

的法律问题，于不知不觉中“闯红灯”。尤其是在法律法规日趋完善，人们维权意

识日益提高的今天，我们的工作人员更要注意时刻保持应有的法律意识。本案例中

业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是现场工作人员是否养

成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意后方可进

入业主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推门而入”。2、物业管理工作人员在面

对业主和各种外来施工人员的态度上应一视同仁。在实施服务过程中始终保持有礼

有节，不卑不亢，体现出热情服务、依法管理的职业风貌，避免因“厚

此薄彼”而引起不必要的工作阻力。3、事实上作为物业管理常规业务的装修

管理工作，可以在多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在销售合同中的物

业管理内容里加以明确，也可以在〈业主临时公约〉中加以明确。业主入伙环节可

以在业主办理入伙手续时明确。业主大会、业主委员会成立时在〈业主公约〉加以

明确，还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处

理。总之，物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助

处理等法定义务，规避这类风险。

4、在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位拒不配合物业管理

人员正当的装修管理工作时，物业管理工作人员可以在依法采取制止、劝告、发放

〈违章通知书〉、向政府部门报告等措施的同时注意在每一个步骤收集有利证据，

以使自己始终处于主动有利的地位。切忌采取过激行为，授人以秉。

二、私装水床造成他人财产损失

案情介绍:

王某系北京铁建公司的一位公务员，他购买的是小区多层住宅二楼203，他按

自己的意思买了一张水床，并请安装公司人员为其进行安装，在未经物业公司装修

部同意的情况下施工完毕。结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水

流量大增，使五层、六层住户供水问题严重不足。

管理处对此事很不满,再三向王某协调处理，王