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浅析房地产开发项目贷款的风险管理

摘要：商业银行房地产开发贷款与其他贷款在业务管理和运作上基本相似，

但也有自己的特点：贷款数额较大，贷款期限较长；贷款很大程度上受经济发展

周期的影响；贷款一般要求有合格的抵押品；相对于其他贷款，银行更加谨慎地

挑选贷款申请者，要求有第三方对

项目进行评估，以保证工程完工后的价值足以抵偿贷款，银行在贷款中必须

与借款者保持

密切的联系，严密关注该项目的进展和可能出现的风险；同时由于风险较大，

银行往往会

要求较高的贷款利率；房地产开发货款十分注重项目的地域风险。

关键词：房地产贷款风险管理

商业银行针对某一房地产开发项目的贷款所进行的风险管理工作一般由贷

款风险评

价、贷款的风险控制、贷款质量检测与考核、风险贷款处置组成。

1房地产开发贷款风险评价

贷款风险是指借款方不能按期偿还贷款本息的可能清收本息的贷款资产。银

行受理企业贷款申请后对贷款项目进行评估或审查，测宾主要财务效益指标，并

用项目贷款风险等级评价指标如企业信用等级、资产负债率、流动比率、速动比

率、偿债保证率、贷款期限、内部收益串等测算项目的风险等级，同时确定相应

的风险等级系数。根据不同贷款方式对贷款风险程度的影响大小确定不同的贷款

方式风险系数。

根据贷款项目风险等级系数和贷款方式风险系数预测房地产开发项目贷款

风险度：房

地产开发项目贷款风险度＝贷款方式风险系数×贷款项目风险等级系数。

2房地产开发贷款的风险控制

2.1审批权限控制贷款决策是在对贷款项目及借款企业全面综合评价的基础

上进行的，贷款风险度大小是贷款决策的主要依据，贷款风险度是确定贷款的一

个重要指标。贷款风险权重额＝贷款风险度×贷款金额。

为达到提高信贷资产质量的目的，应根据各地各行实际情况设定风险权重授

信额，适

当上收风险度大的贷款和适当下放风险度小的贷款的审批权限，逐步形成按

贷款风险度大

小确定贷款限额，分级审批管理制度。

2.2贷款对象控制

对以下几种情况，一般不予贷款；1)信用等级不符合规定标准的企业贷款申

请；

2)信用等级勉强符合规规定标准，但企业主要相关财务指标较差的；3)房地

产开发项目

贷款风险度超过最低控制标准的14)项目贷款风险等级评价的主要指标中，

任何一项指

标得分为零的。

2.3房地产开发项目的风险种类及其控制手段

（1）项目合规性风险的控制：在贷款审查过程中，应严格按照有关规定，

对房地产开

发项目的合规性进行审查。目前合规性审查主要是对国有土地使用权证、建

设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销(预)售许可证

进行“五

证”审查。

（2）土地使用权方面存在风险的控制：防范土地使用权的风险，主要手段

是审查国有

土地使用权证，这是取得国有土地位用权的最重要的法律凭证。同时还要通

过与土地管理

部门进行沟通、检查出让金验资证明等方式确保借款人缴足出让金，获得合

法的土地位用

权。对于未获得合法的土地使用权的项目不能介入。对于缴纳部分出让金，

获得临时国有

土地使用权证的项目，应注意在资金缺口的估算中考虑到这部分费用，并通

过协议等方式

监督借款人缴足出让金，办理正式的国有土地使用权证。

（3）自有资金不足风险的控制：为了降低房地产信贷业务的风险，保证房

地产开发项

目的顺利完工，人民银行和总行均对房地产项目开发的自有资金比例有明确

要求。银行应

通过核实开发企业的自有资金来测算其资金缺口。在测算房地产开发企业的

白有资金时，

应注意房地产开发企业自有资金的界定问题，防止开发商任意扩大自有资金

范围，掩盖项

目资金缺口。

（4）贷款资金被挪用风险的控制：通过贷款合同和贷后监管等方式进行防

范。在贷款

发放前，应在贷款合同中明确规定贷款资金的使用用途，并根据工程进度逐

笔放款；要加

强贷后监管，要求开发商开设贷款专用账户，监控资金使用动向*对于超过

一定金额的资

金使用，应要求借款人进行解释说明；可以要求土地局、设备供应商或建筑

承包商在银行

开立账户，根据项目进度，将土地部分款项和建安部分款项直接划人各自账

户，不通过开