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23十月2024综合体地块投资分析报告

地铁智能时代新都市生活

报告目录第一章：地块条件分析地块区位分析规划出让条件地块四至分析地块现状分析第二章：地块价值分析区域规划分析地块资源价值地块SWOT分析地块综合价值第三章：区域市场分析土地市场分析房产市场分析区域市场分析区域市场总结第四章：地块定位分析客群定位形象定位产品定位价格定位第五章：2013JP02地块投资测算指标与开发计划收入与成本估算项目敏感性分析项目投资测算结论购地价格建议第六章：2013JP03地块投资测算指标与开发计划收入与成本估算项目敏感性分析项目投资测算结论购地价格建议

地块条件分析PART1地块区位分析规划出让条件地块四至分析地块现状分析

地块区位分析第一章地块条件分析本项目位于厦门北站岩兴路与岩通路交叉口东北侧。

规划指标2013JP022013JP03用地位置厦门北站岩兴路与岩通路交叉口东北侧土地用途商业、办公、居住办公、商业、居住土地面积（㎡）14114934容积率4.117.48地上建筑面积（㎡）58000以下132000以下计价建筑面积（㎡）58000132000不同性质建筑占总建筑面积（㎡）商业：21840以下（37.67%）办公：19000以下（32.76%）居住：17000以下（29.31%）其他配套：不少于160（0.26%)办公：80000以下（60.61%）商业：27000以下（20.45%）居住：25000以下（18.94%）建筑密度(上限)60%60%绿地率(下限)10%10%其他规定及要求建筑面积144平方米以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上规划出让条件第一章地块条件分析

项目2013JP022013JP03出让方式拍卖起始价（亿元）2.7725.074起始楼面价（元/平米价幅度（万元）300300竞买保证金554410148土地使用权出让年限办公50年，居住70年，商业40年办公50年，居住70年，商业40年规划动工时间交地之日起一年内开工规划完工时间交地之日起四年内竣工规划出让条件第一章地块条件分析2013JP022013JP03

第一章地块条件分析地块四至分析拟出让地块厦门北站站台长途车站新城际广场村民自建房

地块现状分析第一章地块条件分析目前场地已基本平整,项目周边的岩通路、岩兴路已建设完成。灌新路马銮湾大道

地块价值分析PART2区域规划分析地块资源价值SWOT价值分析地块综合价值

区域规划分析第二章地块价值分析复合形态的城市门户及创意生活城南广场片区汽车城片区西城生活片区后溪生活片区站北生活片区中国智造片区中药城片区交通保障设施北广场片区拟出让地块地块所处厦门北站片区，以厦门北站为核心，打造集美区商贸讯息交流重镇以及生活、就业、出行平衡的新城区，是“交通、商务、居住”复合形态的城市门户及创意生活城。北站片区规划特点:通过完善配套，从产业、商贸等方面保障丰富的人流和客源，拉动片区成长。以交通枢纽为中心；交通枢纽与商贸中心结合；汽车、中药、IT等产业基础保障区域长期繁荣；

第二章地块价值分析一心:主站房为交通枢纽中心；两轴:南北商务功能景观轴;东西铁路生态防护绿湖景观轴；三片:核心商贸服务片区，居住、商贸混合片区，居住片区；一环:片区步行休闲环道；七节点:商贸大街、站点综合开发、商务办公、商品贸易及展示、商业街、商业中心和街道服务；北站片区总体规划结构为“一心,两轴,三片,一环,七节点”

第二章地块价值分析地块资源价值—交通地块位于厦门北站主站房北侧,毗邻杏林建设2010JP06地块与港务2010JY03地块,西侧临近圣果路,北侧临近圣岩路。与主站房仅咫尺之遥,属于北站片区的核心地带。厦门北站是厦深高铁、福厦高铁的重要节点,已逐步成为厦门市最重要的陆路交通门户。地块东面规划为轨道一号线,15分钟直通岛内。区域未来将形成长途汽车、高铁、地铁、快速公交组成的立体交通系统。岩兴路岩通路岩安路圣岩路岩平路岩景路岩通路

第二章地块价值分析地块资源价值—配套厦门北站以高标准建设,具有较强的景观性；站前南广场（时代广场）是集休闲、购物为一体的大型市民广场已经建成。地块周边教育、医疗等设施正在逐步完善中,短期内将依托后溪镇配套设施和集美区的原有相关设施。厦门邮件处理中心已落成,片区首个商品房项目中骏四季阳光及汽车物流中心已建成,迅速聚集人气,为本案提供潜在的客流保障。中骏四季阳光会所主入口透视效果图厦门北站主站房及时代广场现状图中骏·四季阳光

第二章地块价值分析地块S