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第一章

物业本原知识概述

物业市场是社会主义市场体系的一个重要组成局限，是房地产市场开发到一定时期，

为适应宽阔业主需求而出现的一种市场形式。物业市场在中国尽管处在初级时期，但开

发速度特别快，差不多成为房地产流通与治理的一个重要分支。要做好物业流通与治理

工作，首先要对物业的含义与特点有个根基熟悉。

第一节物业的含义与分类

“物业〞一词，原出于我国香港地区和东南亚一带国家。“物业〞一词自20世纪80

年代引进中国大陆后，首先在广东、福建等外资企业和华侨较多的地区开始使用，随后

传至上海、宁波等沿海地区，最后传遍全国，并被中国房地产主管机关同意和采纳。

一、物业的含义

物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之分，它能够依据

区域空间作相对分割。整个住宅小区中的某住宅单位可作为一处物业，高层与多层综合

大楼、写字楼、商业大厦、酒店、厂房仓库，甚至是电影院、俱乐部和运动场所，也可

被称为物业。

关于物业的内涵，国内各类著述中的提法至少有几十种，概括起来，要紧包括以下

内容：

第一，已建成并具有使用功能的各类可供居住和非居住的房屋。

第二，与这些房屋相配套的设备和市政公用设施。

第三，与房屋的建筑〔包括内部的多项设施〕相邻的场地、庭院、停车场和小区内

非主干交通道路。

因此，单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义

上的物业。物业应是房产和地产的统一。那个地点的地产，指与该房产配套的地产。

因此，谈到物业的含义，必定让人联想到“房地产〞和“不动产〞这两个概念，那

么它们之间又有什么联系与区不呢？

“房地产〞一词有狭义和广义两种解释：狭义的房地产是指房屋、房基地以及附属

土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和房基

地紧密结合的土地。广义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上的不

可分开的局限。从意义上讲，房地产实质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。

这种财产指附着于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、

使用权、出租权、抵押权等。

“不动产〞一词译自英语RealEstate或RealProperty。在英语中，RealEstate具体是指

土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；RealProperty具体是指RealEstate及其附带的

各种权益。房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的“房地

产〞概念来讲，“房地产〞与“不动产〞是同一语义的两种表述。房地产的表述倾向于标

明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于标明这种财产具有不

可移动这一独特属性，但两者所指系同一对象。在英语中，RealEstate和RealProperty可

互译互通，两者关系十分紧密。

从以上的分析能够瞧出，“物业〞、“房地产〞、“不动产〞三个概念虽有内在的紧密

联系，然而内涵并不完全相同，回纳起来，要紧区不是：

〔一〕称谓领域不同

就一般情况而言，“不动产〞是民法惯常使用的词汇，“房地产〞因此是经济法、行

政法及商业实务中较常用的称谓，而“物业〞仅仅是房地产领域中单元性房地产概念的

不称。

〔二〕适用范围不同

“房地产〞与“物业〞在某些方面可通用〔如基于狭义房地产概念〕，但“物业〞一

般是指一个单项的单位〔如单项的房产、地产〕；而“房地产〞是指一个国家、地区或城

镇所拥有的城镇范围内的房产和地产。因此，从宏瞧的角度来瞧，一般只用“房地产〞

而非“物业〞。如“房地产业〞不能用“物业〞代替，“房地产治理体制改革〞的含义要

远宽于“物业治理体制改革〞的含义。

〔三〕概念外延不同

一般而言，“房地产〞概念的外延包括房地产的投资开发、建筑、销售、售后治理等

整个过程。“物业〞经常用来指某项具体的房地产，或只是指房地产的交易、售后侍候这

一使用时期。因此，两者有宏瞧与微瞧之分，有整体与局部之不。

因而，回纳上述各点，物业应是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类可供居

住和非居住的房屋及与之相配套的设备、市政公用设施以及房屋所在的建筑地块与附属

的场地、庭院等。

二、物业的分类

物业有不同的分类方法。依据使用