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改善型购房政策效果评估
——28城政策效应最明显
上海易居房地产研究院副院长严跃进2024年10月12日
日
2023年9月-2024年9月,是全国全面提振改善型购房需求的一周年。该期
间以一线城市开启认房不认贷为起点,全国各地各项政策纷纷推出,持续助力改
善型住房需求释放。包括2024年9月央行明确统一首套房和二套房的房贷最低
首付比例等,都充分说明对改善型住房需求提振的重视。
全国各地在关注改善型住房需求提振方面,关注的核心指标为交易量。当然,
从逻辑上说,改善型住房需求会较多体现为小房子换大房子,其必然会带来住房
套均面积的提升,即户型改善。因此,从户型面积的变动角度进行测算,有助于
更好评估改善型购房政策的效果。本报告对全国145个城市新房套均面积变动情
况进行测算,以更好研究该内容。
一、户型升级的走势
本部分对全国40个重点城市2010年以来新建商品住宅成交的套均面积进
行计算。相关数据如下图。住房套均面积总体呈现线性增长的历史关系,但2021
年出现过下滑,或和当年房地产开始降温态势有关。但2022年在持续性的购房
政策支持下,新房套均面积指标开始反弹,且保持连续两年正增长。到了2024
年截止9月份数据,该指标已进入120平方米/套的大关。该指标是衡量住房户
型大小的重要节点,也意味着本轮改善型购房政策提振的效果是明显的。相比网
络上“消费降级”一词,住房消费走出了“消费稳步升级”的坚定道路。
图1:全国40个重点城市新房成交的套均面积(平方米/套)
1
120
118
118
115
114
113
112
110110
108109
106107107107
201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024
数据说明:2024年数据截止到9月份
数据来源:CRIC、易居研究院
二、各地主流户型表
本部分对全国145个重点城市新房2024年主流户型进行统计,以横向看出
各城市的住房条件和品质。我们根据一二线和三四线城市的分类,分别选出各10
个住房面积较大的城市名单。从此类数据上看,在住房舒适度方面,一二线城市
中,长沙、杭州和西安属于住房最宽敞的城市。而东营、黄南和湖州属于三四线
城市中住房最宽敞的城市。总体上此类城市也为其他城市后续在好房子建造方面,
提供了非常好的城市范本。
表1:各线城市新房成交的套均面积排序(平方米/套)
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