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改善型购房政策效果评估

——28城政策效应最明显

上海易居房地产研究院副院长严跃进2024年10月12日

日

2023年9月-2024年9月，是全国全面提振改善型购房需求的一周年。该期

间以一线城市开启认房不认贷为起点，全国各地各项政策纷纷推出，持续助力改

善型住房需求释放。包括2024年9月央行明确统一首套房和二套房的房贷最低

首付比例等，都充分说明对改善型住房需求提振的重视。

全国各地在关注改善型住房需求提振方面，关注的核心指标为交易量。当然，

从逻辑上说，改善型住房需求会较多体现为小房子换大房子，其必然会带来住房

套均面积的提升，即户型改善。因此，从户型面积的变动角度进行测算，有助于

更好评估改善型购房政策的效果。本报告对全国145个城市新房套均面积变动情

况进行测算，以更好研究该内容。

一、户型升级的走势

本部分对全国40个重点城市2010年以来新建商品住宅成交的套均面积进

行计算。相关数据如下图。住房套均面积总体呈现线性增长的历史关系，但2021

年出现过下滑，或和当年房地产开始降温态势有关。但2022年在持续性的购房

政策支持下，新房套均面积指标开始反弹，且保持连续两年正增长。到了2024

年截止9月份数据，该指标已进入120平方米/套的大关。该指标是衡量住房户

型大小的重要节点，也意味着本轮改善型购房政策提振的效果是明显的。相比网

络上“消费降级”一词，住房消费走出了“消费稳步升级”的坚定道路。

图1：全国40个重点城市新房成交的套均面积（平方米/套）

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数据说明：2024年数据截止到9月份

数据来源：CRIC、易居研究院

二、各地主流户型表

本部分对全国145个重点城市新房2024年主流户型进行统计，以横向看出

各城市的住房条件和品质。我们根据一二线和三四线城市的分类，分别选出各10

个住房面积较大的城市名单。从此类数据上看，在住房舒适度方面，一二线城市

中，长沙、杭州和西安属于住房最宽敞的城市。而东营、黄南和湖州属于三四线

城市中住房最宽敞的城市。总体上此类城市也为其他城市后续在好房子建造方面，

提供了非常好的城市范本。

表1：各线城市新房成交的套均面积排序（平方米/套）