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社区物业管理的思量与建议

一、存在问题

部份居民错误的认为物业管理是政府部门的工作，是开辟商的工作，所以

主动抛却了自己的权利。按照《物业管理条例》规定，业主享有十项权力和六

项义务，而大多数住户根本不清晰自己的权利和义务，遇事找政府，政府不解

决就采取过激的行为，错误的把社会生活中的民事行为上升为行政行为。

居民只要求为自身提供服务，却不愿意承担物业管理相关费用的矛盾较为

突出。后续物业管理费用如绿化费、管理费、维修费等开支较大,大多的安臵

人员缺乏物业费用缴纳意识。由于安臵房居住人群的文化素质水平相对较低,

对物业管理的认识上存在一定的误区。需要加大宣传的力度,使泛博的安臵房

居民能够熟悉物业管理程序,理解物业管理的意义,支持和接受物业管理基本费

用的缴纳。

物业管理收费率低，物业管理没有资金保障。虽然我市在去年5月1日起实

行了新的物业管理服务收费暂行办法，适当提高了物业费价格水平，但由于居

民物业管理意识较弱，部份业主拖欠、拒交物业管理费的现象较严重。特别是

老城区内的旧小区，下岗职工较多，不少居民收入较低，花钱买“服务”的物业

管理意识不强，交费率几乎为零。以##社区为例，物业区域面积约22万平方米，

建造面积约27万平方米，工作管理人员28人摆布，每年的收入主要有：物业服

务收费约1万元，物业网点房租金收入约5万元，城市街巷保洁拨款约12万元，

共计约18万元，而每年维持基本物业管理服务的费用至少为30万元，资金缺

口近12万元，导致工作管理人员的部份工资年年拖欠。据统计，我区范围内

的老小区的收费率不到10％，新小区也只能达到70％。较低的收费水平和收费

率，使得物业企业经营艰难。而且，直到现在，我市的物业管理公共资金收

费标准没有提高，也没有将资金很好的利用起来，物业项目维修没有资金来源，

仍由物业企业在承担。

居民意识较差，物业管理得不到群众支持。业主委员会是对物业管理行为

进行监督和约束，保障业主自身权利的居民自治组织。按照规定，实施物业管

理的小区应成立业主委员会，但由于居民的物业管理意识较差，业主自身意识

不强，对物业管理持抵制态度，很难召开业主大会，组建业主委员会。为普及

物业管理知识，加强老城区整治后住宅区片的物业管理工作，今年年初，市、

区两级物业管理主管部门曾经对民生社区进行了旧小区物业管理试点工作，由

社区居委会组织实施，组织开展签订业主公约、组建业主委员会、选聘物业

管理

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公司等工作。尽管两级主管部门和所在街道办事处、社区居委会做了大量工作，

但由于居民的抵制导致试点工作难以开展。

有的小区物业服务企业服务质量不高，不按照合同提供服务，收费与服务

内容不符，甚至侵犯到业主的权益。有的企业仍停留在小区卫生、绿化、门卫

值班、日常维修等传统服务项目，没有结合社区特点开展全方位、多层次的社

会化服务。此外，有些企业的服务项目、服务内容的量化标准不够透明。对于

开辟公司在建设中所遗留的质量、配套、信用等方面的问题，开辟商和物业服

务企业相互推委，使得居民的正当要求得不到很好的解决。

物业管理缺乏规模效应,科技含量低,管理行为不规范。传统的物业管理

内容多数依然单纯依靠人工方式进行管理,非但要耗费极大的人力、物力、财

力和时间,而且难以达到规范化的管理效果。

部份物业管理企业服务不到位，服务水平不高。我区物业管理起步较晚，

经历时间较短，企业和员工的管理服务经验缺乏，整体服务水平不高。而且现

有的物业管理企业有不少是房管处、开辟商和居委会组建成立的(部份已改

制)，以前是管理者，现在变为了服务者，这种变化使得不少物业公司人员思

想上接受不了，从而产生了物业区域内卫生保洁差，维修不及时，服务态度怠

慢，服务不到位等现象，造成为了与业主关系紧张，也伤害了物业管理企业的

形象。

由于种种原因，物业服务企业时常是开辟商指定的利益获得者或者是社区

自发组织的管理队伍，造成在经营管理方面往往不能作为一个独立的经济实体

来考虑和解决问题，直接给物业服务企业的自身成长形成为了障碍。

物业管理缺乏有效管理手段，部份违章现象严重。物业管理是按合同约定

为小区业主提供物业服务的企业，对那些违章现象没有强制执行的权力，发现

违章现象，只能进行劝阻制止，然后及时向相关执法部门报告予以强制执行。

但由于目前各行