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“城市更新”知识汇总

1.城市更新定义：指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧

商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）根据城市规划和规定程

序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

2.城市更新方式：拆除重建、综合整治、功能改变。

3.综合整治类城市更新：主要包括改善消防设施、改善基础

设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能

改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。

4.功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，

但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主

体结构。

5.拆除重建重建类城市更新项目类型：城中村改造、旧工业

区改造、旧住宅区改造、旧商业区改造。拆除重建类城市更新是

城市成熟片区增加公共服务设施的主要来源之一。

6.城市更新目的：进一步完善城市功能，优化产业结构，改

善人居环境，以及推进土地、能源、资源的节约集约利用。

7.申报城市更新的四个理由：

1.城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；

2.环境恶劣或者存在重大安全隐患；

3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显

不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；

4.依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

8.权属清晰用地：国有已出让（划拨）用地、城中村用地、

旧屋村用地、城市化历史遗留违法建筑处理用地、房地产登记历

史遗留用地。另，未完善征转手续用地根据历史用地处置政策可

交由继受单位进行城市更新的用地视为权属清晰用地。

9.更新范围：城市更新单元内各类用地范围的统称，包括“更

新单元范围”、“拆除范围”、“独立占地的公共服务设施用地及移

交给政府的独立用地范围”和“开发用地范围”、“清退用地范围”、

“腾挪用地范围”、“划入零星用地范围”、“外部移交用地范围”。

10.城市更新单元：是为实施以拆除重建类城市更新为主的

城市更新活动而划定的相对成片区域。

11.更新单元范围：拆除范围外，涉及土地清退、用地腾挪、

零星用地划入，或者其他公共利益需要与更新项目进行统筹的，

在拆除范围基础上还须划定更新单元范围，以包括上述建设行为。

12.拆除范围：依据更新单元规划制定计划，申请拆除重建

的特定城市建成区，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完

整的前提下，充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的

延续性，按照相关规划与技术规范，综合考虑道路、河流等自然

要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为拆除范围。

13.独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立

用地范围：依据相关规定移交给政府的用地，包括纳入政府储备

用地、建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目

等的独立用地、外部移交用地等。

14.开发建设用地范围：依据城市更新政策可出让给实施主

体的进行开发建设的用地范围。可出让给实施主体的进行开发建

设的用地面积（不含划入的拆除范围外零星用地面积）应不大于

拆除范围用地面积减去基准土地移交用地面积、根据历史用地处

置政策纳入政府土地储备的用地面积及清退的国有未出让用地

面积（小地块城市更新单元除外）。

15.清退用地范围：指拆除范围内由实施主体自行拆除、清

理地上建（构）筑物及附着物的国有未出让用地，及更新单元范

围内、拆除范围外除外部移交用地外，由实施主体负责理清经济

关系并自行拆除、清理地上建（构）筑物及附着物并无偿移交给

政府的未完善征转手续用地的范围。

16.腾挪用地范围：更新单元范围内、拆除范围外的未建设

用地，通过土地位置调换等方式进行等面积腾挪的用地范围。

17.划入的零星用地范围：更新单元范围内属于国有未出让

的边角地、夹心地、插花地，总面积不超过项目拆除范围用地面

积的10%且不超过3000平方米的部分可作为零星用地一并出让

给项目实施主体的用地范围。

18.城市更新单元规划：管理城市更新活动的基本依据。对

于城市建成区中具有《深圳市城市更新办法》第二条所规定情形，

需要进行城市更新的区域，应当在保证基础设施和公共服务设施

相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等

自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新

单元，制定城市更新单元规划。一个城市更新单元可以包括一个

或者多个城市更新项目。