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康养产业的7种盈利模式

美国经济学家保罗·皮尔泽预言保健产业将成为世界“财富第五波”，

健康服务业已被国际经济学界确定为“无限广阔的兆亿产业”。在中

国，马云曾说，下一个超越他的人肯定出现在健康产业。早在2016

年，国务院发布的《“健康中国2030”规划纲要》就已明确目标，到

2030年健康服务业总规模达到16万亿。综合市场趋势、政策导向等

各方面的利好来看，健康产业作为一种新兴服务业，具有巨大发展潜

力，将迎来前所未有的发展契机，大健康与休闲经济社会背景下，没

有任何力量可以阻止人类的休闲度假，康养也会随之成为流行的大众

生活方式。

康养产业赚钱方式有多种。一是赚土地的钱。在城市远郊低价

拿地开发养老养生项目，随着土地价值提升进而获得土地溢价

收益。这部分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。二是赚服

务的钱。有康养意愿的人群有消费的需求，所以在护理方面、

服务方面供应品种丰富，通过提升服务来盈利。三是赚设施的

钱。为康养人士配置会所及其他服务设施，提供消费场所，通

过配套设施获取收益。服务和设施是康养产业的核心，但这一

部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。四

是赚人群的钱。当一个社区成熟之后，会形成康养人群的文

化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。五是赚

量身定做的钱。细分市场、研究康养人群的活动规律，进行有

针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体

系，从而提升价值。而从精神层面和量身定做提升价值需要进

行长时间的探索，才有可能实现。目前国内康养产业的盈利来

源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结

合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内

涵的盈利模式。

01

销售模式——出售产权

销售产权快速盈利。与传统的出售产权房方式基本一致，以养

老、养生、度假概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并

举。通过出售适老化住宅产品快速回笼资金，是目前较为普遍

的一种盈利方式。优势：采用这种模式资金回笼快，模式复制

成本低，风险小。劣势：无法享受物业持有带来的增值收益，

也意味着放弃了康养产业链上居住以外的其他衍生价值。

02

持有模式——只租不售

没有选择出售物业，而是持有并长期租赁，担任起运营商角

色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运

作项目。优势：有利于后期运营的持续收入。劣势：对资金要

求高，投资回收期较长，此外对开发商的运营管理有较高要

求。

03

销售+持有模式——租售并举

这种模式可以通过产权销售实现资金快速回笼，降低资金成本

和压力，用于经营性物业的建设，同时经营性物业与配套设施

又提升了可售物业的市场价值，使整个项目实现内部平衡和良

性循环。这种模式是持有型不动产开发的重要策略，为国内大

部分康养产业开发商所接受，对于资金实力有限的传统开发商

比较合适，适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开

发。优势：这种模式可以缓解资金压力，也可以避免后期运营

服务中出现的问题，解决资本投入与后期盈利的问题。

04

会员制模式

会员制模式是指投资运营商销售会员资格，并为会员提供全方

位、多层次的康养服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。

这种模式以运营商持有物业为基础，以提供康养服务为核心，

规避了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难

题，是养老地产业盈利模式的重要创新。但是由于其存在变相

销售产权和会员费过高的问题，目前仍然存在争议。

05

逆抵押贷款购房

即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开

发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，

直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。

06

转让使用权模式

在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不

破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资

金快速回笼和项目运营的理想模式。

07

分散租赁模式

采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分

散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营

公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模

式。