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房地产开发项目策划方案

房地产开发项目策划方案1

一、引言

工程实际表明，房地产企业缺乏良好的项目策划的情况下，

往往会导致项目运作与实施过程中效率低下。同时没有良好的项

目作指导，工程设计者将缺乏良好的组织以及难以真正理会投资

者所要表达的思想，致使难以做出完备的设计任务书，相应设计

工作也就没有可靠地依据，情况严重者可导致投资者的思想与设

计者的设计思路大相径庭、背道而驰。所以，房地产项目的策划

及管理在房地产行业扮演者重要的角色，具有举足轻重的地位。

二、房地产项目前期策划及其管理

随着我国房地产市场日趋规范、投资主体发生变化、竞争加

剧、购房者理性程度增加的现状，房地产项目的前期策划显得尤

为重要，应得到足够重视。房地产项目的前期策划是指将项目的

中心思想转换成概念明确、目标具体、条理清晰、且有理有据的

运作系统，是保证项目完成后能获得满意的社会效益、环境效益

以及经济效益的科学依据。

房地产项目的前期策划工作主要包括房地产市场分析、项目

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定位（包括市场定位、身份定位、功能定位等等）、产品建议（包

括规划布局、平面设计、户型、户型面积比例、功能设计、装修等

等甚至详细到建筑材料）、客群分析（包括客户群的心理、偏好、

审美等等）、技术可能性分析、项目的经济分析与财务评价、投资

可靠性分析等。其中，对房地产项目进行经济分析与财务评价是

前期策划工作中的重中之中。

房地产项目策划作为房地产企业决策者的有利助手，起到思

想库与智囊团的重要角色。其重要意义在于增强了房地产开发项

目的市场竞争能力，应对更大挑战。房地产项目的策划作为项目

整个过程的总领方案，明确了项目在运作、执行过程中的许多参

数与内容。策划的重要性要求在具体工程中能够始终坚定不移地

得到贯彻执行，使求企业的决策者能够参与到策划的制定过程中，

只有企业的决策者真正参与了项目的整个策划过程，才有利于策

划在整个项目中得到顺利执行。当然,实际操作中,如果涉及高层

策略的必威体育官网网址性,在与策划公司和职能部门充分研讨的基础上,根据

初步确定的策划方案,可以生成高层内部的执行性策划方案及应

付变化的相应预案。

三、房地产项目策划及设计管理对工程建设的成本控制

工程建设成本控制，主要集中在工程设计、项目施工这两个

阶段上。虽然工程建设成本主要体现在工程施工阶段，但是建设

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费用的多少及费用使用的是否合理等问题，更多的体现在规划设

计阶段。因此需要从这两个方面进行分析。

（一）设计阶段的成本控制

1、设计方案的优化

方案的优化是设计阶段的首要任务，同时也对工程建设的成

本控制有着举足轻重的作用。方案的设计既要考虑到在技术上的

可行性，又要考虑经济上的合理性。例如在优化写字楼的建筑方

案设计时，可以通过优化建筑造型、装修方案、标准层的面积、

公共区域的布置等方面进行优化，尽最大的可能提高整个建筑的

使用率；同时在设备及材料的选取上，在保证方案在技术上的可

行性。这样优化的方案，节省了大量的资金，降低了工程成本，

对整个项目起到了事半功倍的作用。

2、前期造价分析

由于设计单位通常对工程成本控制的重视程度不如开发单位，

因此对工程的前期造价分析必须由开发单位来进行分析讨论。在

确定项目技术方案的同时，确定出项目成本的控制目标。有时开

发单位会采用定额设计的方式，把对项目成本控制的内容和方向

等内容在设计任务书中表明，以明确的告知设计单位。组织图纸

审核，从设计、工程、销售等多方面进行明确的可行性分析。通

常这方面的设计费占用建筑工程总费用的`比重非常小，但是这小

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小的比重却对日后的工程建设费用起到了决定性作用。由此可见，

设计阶段的成本控制占有着及其重要的位置，造价人员通过对造

价分析，协助技术人员按照技术分析法和价值工程等方面选择设

计出最佳的方案。

（二）、项目建设阶段的成本控制

1、公开招投标

采用招标方式来选择工程的承包单位和材料设备的供应商时，

进行公开招投标是有效控制工程成本最有方法。在招投标的过程

中，可以充分利用各个供