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安置房项目开发模式及详细开发流程

（一）

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。（一）开发商提出开

发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地

产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状

态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发

的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段

的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。（二）可行性研究是房地产项目

开发的第二步，也是非常关键的一步开发商提出了设想，但这种设想究竟有没

有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可

缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需

要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性

研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实

际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就

可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研

究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率

居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。（三）申请项目用地是房地产开

发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土

地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极

为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就

有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种

腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划

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拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获

得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者

（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在

获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取

《房地产开发项目手册》。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系

到项目是否符合市场需要的重要一步根据项目的规模，设计的具体工作流程也

有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步

设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、

立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方

案设计的基础上，应提出设计、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初

步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算

书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各

构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图

及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管

理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用

地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑

控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划

设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书

等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发

《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市

规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计

要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施

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工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。（五）征地

及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步在取得

《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及

拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门

根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的

实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最

重要的工作取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上

花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商

最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹

措的资金