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商业地产－如何科学地规划商业地产

在当今激烈竞争的社会中，商业地产怎么样有效开发利用土地、发展当地的

社会经济、及时调整大型零售商和中小零售商的关系，已经变得越来越重要。城

市商业的发展与土地建设等等都有一些十分密切的关系。

商业地产的国际分类

在一些国际发达地区，一般来讲他们都会将商业地产分为六类：１、商业和

住宅混合地带；２、店面商业地带；３、一般商业地点；４、中心商业地点；

５、临近商业地点；６、办公商业地点。商业和住宅混合地带就是提倡商业和住

宅在同﹁地区发展。不仅建设住宅区，而且也会兼顾店面商业地带的发展，就是

保留底商，增强旧商业地区店面的特性.香港有个湾仔地区，在整个规划当中就

是保留了地面的商业地带。很多人都知道香港土地资源十分有限，土地特别贵，

房价很高。在土地缺乏的情况下，香港政府有计划地按照城市规划来发展商业地

产，没有盲目发展。在发展中心商业地带的时候，一定要留意当中是不是有足够

的跨国公司支持。这里所说的中心商业地点，就是商业发展最繁忙的地区。它足

以反映出一个地区的商业文化。在这密密麻麻的大厦、大小建筑当中，要关爱行

人，要注重安全。比如说香港的中环，就是中心商业地带，当中还有天桥，一直

连到上环，下雨天也不用打伞，利用天桥把整个商业店联合起来。另外就是邻近

商业地带。这个地带鼓励小规模的零售和服务提供给邻近的住宅地区。办公商业

地带。这个地带处于住宅区之内或者是住宅区和商业区之间，适宜提倡低密度的

办公地带。在整个商业地带规划中，有时又分为商业区、商业街、商业社区、综

合性的百货商场、专业商场、综合商场和超市等等。在规划整个商业地产项目时，

最重要的就是一定要有长远的规划，不能说哪里有地，就盖一个办公大楼；或者

是哪里有楼就盖一个ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ。一定要有全面的配套，政府要

发挥牵头的作用。

商业地产的发展规模

在谈到国际商业地产的发展规模时，李耀宗认为，商业地产的发展规模常

常分为三级中心：一级中心、二级中心、三级中心。一级中心包括零售业，一般

都是高级百货公司、大型超市、高级时装店、高档电器零售店等等。另外是餐饮

业，全部都是高级酒店、高级餐厅、饭店；还有娱乐休闲，并且是全面配套，以

高档为主。一级中心在香港就是金钟，特区政府也在这附近，在这个区域内有泰

国广场、置地广场，上面是一个小型的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ。另外就是尖

沙咀一带，都是一级中心。二级中心一样有零售业、餐饮业，但是属于中档的档

次。还有服务业、商务金融、文化交流、娱乐休闲等等。香港商业的二级中心就

是湾仔、铜锣湾一带，从九龙到尖沙咀都能买到中高档的产品。三级中心就是一

般的百货公司、餐饮业、服装店、服务业、休闲等等。在香港，从中环下去就是

西环，一直往西推就是三环一带，那个地方饭店、购物商场，什么都有，但是档

次大家都了解。所以在一个三级的中心，盖一个很高档的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡ

ＬＬ，绝对不会有经济效益。同样在中环或者是一级中心，开一个低档的ＳＨＯ

ＰＰＩＮＧＭＡＬＬ，也没有经济效益。一级中心、二级中心、三级中心，这个

分类当然是有明确规划的，对此要做比较，要了解情况。不一定是越高档就一定

能赚钱，而是你能够吸引人家来。你开百货公司，开ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ

不一定要做高档的。在香港真正高档的商业地带就是中环，大家熟悉的中环广场

是高档的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ。所以，我们要了解决定商业地产形成的因

素，要了解项目特色、客流情况，尤其是要进行科学的规划。并不是我们随便在

哪里都可以开一个大型的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ，或者是大型的百货公司。

应当计算该区域里的人均收入是多少，居民可以花费的收入是多少？商业地产项

目的开发一定要重视有没有客源，能不能赚钱，不一定高档、不一定大就能够赚

钱，而是要看这个城市，看这个地点，究竟你的目标客户是哪一个层次？针对这

个层次，针对你的目标客户来设计你的整个商业形式。此外，地理环境、政府的

公共投入和城市规划的配合等，都是决定一个商业地产项目能否取得成功的重要

因素。

商业地产

有效进行商业地产的宣传推广

商业地产是一个具有地产与商业双重特征的综合性行业，他兼有地产开发、商业物

业运营的双重运行规律，并且具有其本身特有的行业规律。同样，作为商业地产项目的宣传

推广也同样有着其操作的独特性，能不能把握住推广的关键，在某种程度上决定着项目运作

的成败。众所周知，中国商业地产是近两年才兴起的，整个行业尚处于起步、