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物业公司工程部维修管理制度

工程部职责：

1、认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制定的

《机电设备管理工作手册》，执行公司的有关规章制度，确保房屋、设施、设备处

于安全、良好的运行状态。

2、负责对公司所辖房屋设施、设备进行维修保养。

3、制订公司各管理处大型设备、设施的中修、大修计划，并组织实施

4、熟悉公司各管理处的通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排

水、通风、空调、建筑结构（含房屋装修）等方面的设备、设施安装及运行情况，

为各管理处设备管理工作提供有力的技术支持，并负责大型设备、设施的更新改造

工作。

5、组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运

行，并为事后分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。

6、负责工程施工合同、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠依据。

7、负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，协助各管

理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。

8、参与各管理处房屋二次装修工程的审核；参与公司分包工程的施工监理及

工程验收。

9、配合相关部门做好新接物业的接管验收。

10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录

的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐；

11、负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工

作；

12、协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作，提高工

程人员的业务素质。

13、完成公司安排的其他各项任务。

机电设备的维修保养与更新改造：

1、设备的维护保养

设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力

异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。因此应经常对使用的设

备加以检查、保养和调正，随时改善设备的技术状态，防患于未然。

（1）维护保养的方式：

主要方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查；对长期

运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。

清洁：大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会造成

润滑剂的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技术性能下降，噪声增加，所以设备的清

洁工作看似简单，是维护保养的一种主要方式。

紧固：设备运转达相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和

其他连接部分的紧件可能会发生松动，导致更大的振动，使螺帽脱落，连接尺寸错

位和设备的位移以及密封接触不严形成泄漏等故障，因此必须经常检查设备的紧固

程度，热胀冷缩也会使紧固件发生松动。

润滑：润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、

润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。要求做到“五定”即定人、定

质、定时、定点、定量，并制定相应的管理制度。

调正：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动、

松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，

造成设备的磨损、发热、噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关的间隙、位置进行

调正，再加以紧固。

外观表面检查：

设备的外表面有无损伤裂痕；

磨损是否在允许范围内；

防护罩等安全装置是否完整、齐全；

温度压力运行参数是否正常；

电机是否超载和过热；

传动皮带是否过松、断裂或脱落；

振动和噪声是否异常；

设备密封面的泄漏状况；

设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀；

设备的防腐、保温层是否损坏。

（2）维护保养工作的实施：

分日常维护保养和定期维护保养。

①日常维护保养：要求管理处运行人员对设备进行外观检查、加油，按操作规

程进行操作，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中是否有异声、振动、异

味、超载等现象，做好设备及环境清洁，特别是周未或节假日更应注意。

②设备的定期维护保养，以管理处操作人员为主、检修人员协助。有计划地将

设备停止运行进行维护保养，需要对设备进行部分解体，并做好以下几项工

作：

a、对内外彻底清扫、擦洗、疏通；

b、检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况；

c、调正配合间隙；

d、检查安全装置；

e、检查润滑油系统油路