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新人培训课程系列房地产基础知识

目录第一部分房地产含义第二部分房地产重要性第四部分房地产分类第五部分房地产法律体系第三部分房地产特征2/34

目录第六部分房地产市场的参与者第七部分房地产经纪第八部分房地产权利第九部分房地产名词解析第十部分房地产面积计算3/34

1.1房地产含义（一）房地产概念1.房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。2.在法律上，通常把财产或者物分为不动产和动产两大类。房地产通常也称为不动产。像土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分(如树木和安装在房屋中的给水、排水、采暖、电梯等设备)，属于不动产。3.严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。房地产又称不动产是房产与地产的总称，是指土地建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分，其中不可分离的部分（如：树木和安装在房屋中的水、采暖、电梯等设备）属于不动产4/34

1.2房屋、建筑物和其他地上定着物的概念（二）建筑物的概念建筑物是最主要的地上定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。房地产有三种存在形式：（1）单纯的土地（2）单纯的建筑物（3）土地与建筑物结合的房产5/34

1.3房地产实物、权益和区位的概念(三)房地产实物、权益和区位的概念1．房地产实物的概念房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等。2．房地产权益的概念(1)房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。(2)房地产权益以房地产权利为基础，包括：①房地产的各种权利，如所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。②受到其他房地产权利限制的房地产权利。③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。例如，城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。④房地产的额外利益或收益。6/34

1.3房地产实物、权益和区位的概念

(三)房地产实物、权益和区位的概念(3)在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物状况的好坏决定着其价值高低，如珠宝玉石、家具、机器设备等。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权、商标权、非专利技术等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。(4)房地产的实物和权益在房地产价值决定中都很重要。例如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设施设备、装饰装修、完损程度等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响。3．房地产区位的概念(1)区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而内在化，成了房地产的重要组成部分。7/34

1.3房地产实物、权益和区位的概念(三)房地产实物、权益和区位的概念(2)房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面;a特别是与重要场所(如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等)的距离;b以及进出该房地产的方便程度，包括从别的地方到该房地产的可及性和从该房地产去别的地方的便捷性。(3)衡量区位优劣最常见、最简单的指标是距离。距离可分为直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离。8/34

2.1房地产重要性房地产是一种极为重要而量大面广的财产。说其极为重要，是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。房地产不仅重要，而且量大面广。在世界上大多数国家的国民财富中，房地产通常是其中比例最大的部分，一般占50％～70％，其他种类的财富之和也不及房地产一