美国地产开发与中国城市化汇.pptVIP

美国地产开发史房地产开发是不断重新配置建造环境以满足人类社会需求的一种活动。基于人口、人类的爱好和品味不断变化，结合技术的演变与革命，社会对房地产开发的需求是永恒的。--迈克.米勒斯

美国房地产开发的八个阶段模型投资设想投资设想细化可行性研究合同谈判签署正式委托协议工程建设竣工投入使用房地产资产管理开发商深入了解市场并判断信息探讨投资可能性选择开发用地与技术可行性做出初步开发方案正式市场研究预算成本与价格以及法律可行性依据市场需求确立最终设计方案确定规划许可土地出让/合作开发/货款与融资/工程施工协议依据预算实施开发进度管理组织物业管理和实施市场推广营销与入住实施物业管理/更新改造以延长物业经济寿命房地产开发是一门艺术,是一种非常复杂且具有创造性的活动。开发中存在一些非逻辑的成分,许多决策纯属直觉判断-这就是创造性。

开发商写真开发商如同影视制片人。他需要整合所需的多种专业人士来实现其目标，同时履行管理这些专业人士的责任，以确保开发目标的实现。风险与不确定特性:与大多数产品开发不同的是，房地产开发充满不确定性以及所带来的风险。房地产开发所涉及的是一个长期的承诺，在开发过程中所犯的错误的成本代价是非常高昂的。开发商的四种能力:这一行业特征要求开发商拥有创见与创造能力、组织与整合资源能力、拥有控制各种风险的能力，还需要具备承受压力和不确定性的勇气。

城市发展经济理论城市发展可以用三个简单的城市经济理论归结已有数据。同心圆理论该理论认为如果地形与交通线没有区别,且土地供应不受限制,则城市将以同心圆的形式获得发展。中心将是使用最频繁的地区,随时间推移,竞争力弱的土地用途将被竞争力强的用途替代,因而不得不向外迁移。直到新的运输与通讯方式出现,同心圆理论才与实际悖离。事实上,这一理论一直与实践符合得很好轴线理论由中心沿着几个方向向外辐射。随着运输体系与交通方式进步,土地价值也发生改变。新的开发区沿着交通线发展。人们追求活动的高效率,但衡量标准不再是距离而是时间。扇形理论由于地形差异以及现实中存在的不同路径,开发区从中心向外推移,于是依据最短路径和最低成本原则,形成了楔形区域即扇形地域。这一发展理论推导出现代城市的多中心发展格局及更多卫星城,同时分担不同的居住、商业和工厂等城市职能。

美国19世纪后期的城市化运动阿德纳.韦伯在1898年出版的《19世纪城市的发展》这一名著中完整地纪录了这场美国快速的城市化运动。19世纪后半叶，工业化浪潮席卷美国，城市如同磁石一样吸引着来自国内外和农村的大量移民，在城市中寻找着商业机会。这一巨大城市发展力，韦伯将之称为“最非凡的社会现象”。美国城市化运动的特征人口剧增:来自城外、海外、州外的新移民浪潮边界扩展:在城市化高速发展阶段，杂草丛生的城市边境每天都有新的土地诞生公建加速:为鼓励工业与居住离开拥挤的市区，公私部门在交通、公共事业和基础设施上作了许多的改进居住外迁:除了最富和最穷的，人们都乐意去边远郊区寻找更好的住宅。花园城市随之诞生产业置换:工厂和仓库迁移到工业园区，新的城郊物流中心由此而形成。将城市中心留给高值的商业交易场所中央商务区形成:城市中央区的地价上涨，摩天高楼、公寓、百货商店成为新型商业城市的代表

城市公寓的兴起美国20世纪20年代,在经历城市化浪潮开端之后,城市公寓获得了巨大的增长。房地产开发商、出租者都积极参与到公寓的建设中。其主要用来出租。对于许多中等和较高收入的人们来说,居住在巴黎风格的公寓成为一种流行,同时也是一种非常经济的居住选择。而同时,写字楼市场也获得了飞速增长。斯德温森特公寓1869年法国名流人士斯德温森特先生开发了法国公寓的原型,并由第一个在法国接受培训的美国建筑设计师理查德设计。拥有大部分服务设施的整体垂直住宅称之为旅馆式公寓,也称为法国公寓,在进入美国之前,这种垂直式生活方式在世纪的法国已非常流行。到1900年,这种公寓已成为纽约、芝加哥、波士顿、旧金山、华盛顿以及其它城市中心土地的重要用途。公寓与工人的廉价出租屋位于城市中心很近的社区,而中产阶级的联体住宅则位于更远的郊区,沿着许多电车模贯的林荫大道散布出去。

明日花园城市GardenCitiesofTomorrow1898年埃比尼泽.霍华德出版了《明日花园城市》，1899年在伦敦成立了国际花园城市协会，1904年开始建造英国的第一个花园城市雷奇沃思Letchworth花园城市运动主要是针对西方最早的工业化快速发展过程中对城市的破坏与不良影响而产生的城市改良运动。霍华德设想的花园城市标准是:和谐、配套齐全、规模适中的社区模型，同时每一个社区内都有提供就业机会的制造业和足够的经济基础。土地与社区的设施属于公共所有，实行民主