亿翰智库-行业研究-2022年5月房地产行业月报：宽松政策呈井喷之势，但市场改善未达预期（第47期）.doc

房地产行业研究·研究报告2022年6月6日亿翰智库、全联房地产商会

宽松政策呈井喷之势，但市场改善未达预期

——5月房地产行业月报（第47期）

相关研究：投资要点：

《2022年1-5月中国典型房企销售业绩研

究报告》

?行业政策：二线城市纷纷放松限购，国常会再提支持刚需和改善性需

求

《月读数据【第54期】┃单月销售额缩水

近50%，累计房地产开发投资增速再度转

5月，需求端放宽达到第一轮高潮，供给端放宽亦有明显进展，但是力度较预期仍

负（2022年1-4月）》

有距离。需求端方面，政策放松表现在三个方面，一是二线城市针对限购打开政策工具

《2022年房企利润率能否触底回升？》

箱，仍较少涉及限贷松绑；二是首套房贷利率下限进一步下行至4.25%，为历史第三低

《房企丢掉了物业，可能就丢掉了未来》

水平；三是公积金贷款支持政策持续呈井喷之势。需求端放宽的空间和必要性仍然充足，

《一文读懂房产税的四大问题》

在国常会将支持刚性和改善性需求作为稳经济、促消费的重要举措后，后续我们应该能

看到更大力度动作。供给端方面，政策放松也表现在三个方面，一是在监管机构推动下，

优质民营企业公开市场融资终于破冰，不过民企融资恢复仍有很长的路要走；二是超过

40城出台预售资金监管优化政策，力度较之前也有所提升，目前仍是三四线城市更加积

极、力度更大；三是高能级城市开始主动调整土地出让规模、结构及房地价差，优化土2021年1月-2022年5月行业表现

地出让条件，以提升土地市场热度。

?住宅市场：疫情的不确定性加强，下半年成交量回暖但增速弱于往年

20%

从我们监测的40城数据来看，5月全国商品住宅销售面积为1446.2万平米，同比10%

0%

-10%

下行48.9%，环比上行13.6%，各能级城市市场热度均有所回暖。

我们认为影响市场成交的原因有三个：第一，疫情的不确定性。疫情的持续反弹推-20%

-30%

升了人们心中对于疫情演变的不确定性，即疫情持续多长时间等，这种不确定性的上升，

将会放大疫情对经济的冲击，经济活动的反弹性或将受到限制。第二，开发商风险释放

沪深300房地产指数

未完成。市场上的拿地企业仍以国央企为主，这类企业本身受杠杆约束就比较强，为了

考虑自身的健康运行，收并购推进较为困难。在开发商风险尚未释放完成的情况下，去

注：相对收益与沪深300相比

杠杆行为将会持续影响居民的购房意愿。第三，房价预期的不确定。经济增速放缓影响

居民的收入，资产价格下行影响居民对房价的预期，因此楼市处于低迷的状态，从长期

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报告撰写：亿翰智库于小雨、姜晓刚

报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦

官方网站：

来看，人口增长对市场的影响也在减小。最终，下半年住宅成交量有望回暖，但不及2020

年和2021年同期。

?土地市场：供应升成交降，土拍市场整体表现平淡

2022年5月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积10879.4万平米，同比下降

42%，环比上升9%；成交总建筑面积为6177.3万平米，同比下降58%，环比下降8%。

整体来看政府的宽松情绪还未传导至土地市场，仅核心城市的土地市场热度保持，

但拿地主力还是明显以国央企为主，城投城建类企业活跃也是托底市场的一种表现。我

们认为土地市场的基本面也在随着行业转型而调整，下半年随着住宅市场的恢复，土地

市场或将逐步恢复，即民营企业债务风险降低，企业有余力进行投资动作，但下半年整

体的投资水平依旧不容乐观：其一，地产行业的信用重塑仍需时间，住宅市场恢复如何

还不确定；其二，房企的销售回款还是要优先偿还债务；其三，地产行业转型意味着企

业的投资策略也要进行转变，最核心的一点便是由追求储备资源到追求“零”库存。

【关于我们】

全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。

亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于2017年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房

地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。

房地产行业月度策略报告

?企业表现：销售、融资边际改善，民企频转让股权缓解压力

投资方面，5月权益拿地金额TOP100房企总拿地金额环比下降26.4%，较4月有

所回落，同比下降71.7%，土地投资规模和溢价率低位徘徊，在当下销售市场不明朗和

融资端难以改善的背景下，短期内房企投资低迷的状态恐难以好转。销售方面，5月单

月TOP200房企总销售额环比上升13.5%，7成房企