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房地产成本管理思路

一、首先是管好人，

1、建立起部门内部人员的岗位职责，要明确，让他们清晰的知道具

体做什么。

2、对部门工作要有计划性，对每个人的工作要有计划性，形成工作

的周计划/月度计划，跟踪了解计划的落实情况。

3、每周一次部门会议，对每周工作计划完成情况做一个总结，对未

完成工作找出具体原因并制定整改措施。

以上是对内部的一个基本的管理动作。

成本管理的具体措施：

一、项目决策阶段：

1、做好成本数据测算，提供相关经济指标。

二、设计阶段成本管控

1、设计阶段对项目经济的影响达75%，当设计文件批复之后，存在

的技术问题、费用问题都很难解决，成本人员需提前介入优化设计方

案，提出一些优化建议（如结构优化同类建筑进行比较分析、建筑防

水、装饰面等），

2、对设计成果及时测算经济指标与类似建筑的对标，及时反馈给设

计人员那些指标需要进一步优化的建议。

3、在设计阶段强推限额设计标准，对设计单位限额设计成果在合同

中就约定超出或节约的奖惩机制。

三、招标阶段

1、根据项目的合约规划及项目开发计划编制合理的年度/季度的招标

采购计划；

2、成立招标小组，招标启动做好供应商的寻源，寻找好的供应商避

免在履约工程中违约；

2.1做好资格预审，对施工单位资质、管理水平、技术力量、资金实

力、合作经历组织现场考察项目及供应商办公地，查看业绩资料及公

司财务报、是否有违约（官司）等资料。

3、按项目特点控制好招标投标阶段几个影响着工程成本主要因素：

招标方式的选择、标段的划分、招标文件的编制、工程量清单的编制、

评标定标方法、合同形式（总价、单价）的选择等；

四、目标成本管理

1、事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事

做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发

现问题，减少无效成本。

2、动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比

较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。

3、可追溯性原则：编制目标成本的资料，包括：规划设计图、施工

图、政府对房地产相关的收费标准、市场信息价、资本化利息、营销

费用管理费用的计算依据及其他相关文件等，须及时收集、整理、存

档

1、编制管控要点：

1.1提高项目可售比例，具体措施有：通过控制车位配比、提高地上

停车率以控制地下停车数量；通过控制单个车位面积、控制车道宽度

及分布、出口数量及坡度、地下室层数以提高停车效率；通过控制物

业用房、社区用房、设备用房等配建面积以控制配套设施面积。

1.2合理设置地上建筑的层高，严格控制地下车库层高。

1.3控制钢筋、混凝土单方含量以及墙地比、窗地比、公区面积等指

标。

1.4合理设置景观软景与硬景比例，控制展示区面积。

1.5合理控制外墙装饰、室内公区装饰、园林景观及门窗档次、用料。

2、做好施工图测算，测算结果超出目标成本的时候应及时通知设计

人员优化设计图纸。

3、建立目标成本超支预警机制，每月

五、动态成本管理

1、基本实行动态成本月报制度，对本月的动态成本变化的原因进行

分析及成本动态状况的一个回顾：

主要内容包括设计变更、现场签证发生多少份多少金额、合同

签约动态情况、项目完成产值情况、材料设备认质认价情况、结算完

成情况、待发生成本情况等方面，成本现状存在的风险，如果成本细

项即将发生超支就须预警，对细祥超支原因分析，是否可以优化。

动态月报及回顾作用主要是让公司领导了解成本状况及成本

现状的一个数据体现以便好控制成本。

六、如何管理及减少设计变更、现场签证

1、现场签证

1、签证的真实性、合理性

每一份签证都需要施工单位、监理单位、工程部、成本部几方

签证确认，确保签证的真实性、合理性，对每一份签证都需现

场确认工程量，拍照存档。

2、现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。

3、签证的时限：现场签证确需发生，应坚持当时发生当时

签证的原则。

4、四签证的审批

1、必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相

应审批程序报审，通过后方可正式签证

2、设计变更其实主要就是图纸出现错、漏、碰、缺等情况导致

做法变动或者是部分位置的方案的变化，项目前期规划、定位要全面、

准确，尽量避免在施工中的重大设计