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万科房地产开发企业成本核算指导

1、总则

1为了加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资

料的比较和分析,根据股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表及其附件三“房地产开发

业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定,以及集团财务管理规则和会计管理规则

的要求,制定本指导;

2集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支

范围,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本

核算资料,及时发现成本管理中存在的问题,以便寻求降低成本的途径;

3各房地产开发企业,建立成本核算责任制,不断完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,

严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,并自觉接受集团的监督;

2、成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤：

第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象;

第二步：按成本核算及管理的要求,设置有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开

发成本费用;

第三步：按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标

准;

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配;

第五步：编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本;

第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本,按建筑面

积计算完工产品单位成本;

第七步：正确划分可售面积、不可售面积由主管部门划分提供,根据有关规定分别计算可售面

积、不可售面积应负担的成本,按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成

本;

第八步：编制成本报表,根据成本管理和核算要求,总括反映各成本核算对象的成本情况;

3、成本核算对象的确定

1成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时

结算；适应成本监控的要求;

2各单位可根据上述原则,参照下列条件,结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、

结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定具体成本核算

对象;

①单体开发项目,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算

对象;

②在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发

项目,可以合并为一个成本核算对象;

③对于开发规模较大、工期较长的开发项目,可以结合项目特点和成本管理的需要,按开发项目

的一定区域或部位或周期划分成本核算对象;

Ⅰ成片分期区开发的项目,可以以各期区为成本核算对象;

Ⅱ同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的,在按期区划分成本核算对象的基础上,还应

按功能划分成本核算对象;

Ⅲ同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象;

④根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房

屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象;对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入

房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用

直接计入房屋等开发项目的成本;

3成本核算对象一般应在开工前确定;一旦确定,不得随意改变,以保证成本核算的准确性;

4、成本费用项目及核算内容

1开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目;成本项目一般包

括下列六项：

土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

基础设施费

建筑安装工程费

配套设施费

开发间接费

2各成本项目的开支范围如下：

①土地征用及拆迁补偿费

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括以下内容：

Ⅰ土地征用费

支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费,交纳的契税、耕地占用税,土地变

更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相

应税金等;

Ⅱ拆迁补偿费

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费

等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐,分别冲减有关成本;

Ⅲ市政配套费

指向政府部门交纳的大市政配套费,征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、

热、通讯等的建造费、管线铺设费等;

Ⅳ其他

如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等;

②前期工程费

指在