地产转向新特征或已明确.docx

目 录

一、低价环境下地产调控的几次大转变 5

二、优化存量一：消化存量商品住房 5

（一）增量政策出台：旧房改造，货币安置 5

（二）存量政策落实：四个取消，四个降低 6

三、优化存量二：保障房屋建成交付 7

（一）增量政策出台：大幅增加“白名单”项目信贷规模 7

（二）存量政策落实：打好地产各项融资工具的“组合拳” 8

四、优化存量三：盘活存量闲置土地 9

（一）增量政策出台：研究设立收购存量土地专项借款 9

（二）存量政策落实：专项债等工具支持用于土地储备 9

图表目录

图表1 地产调控思路的几次大转变 5

图表2 当前住宅库销比处于偏高位置 6

图表3 地产销售面积当前增速较低 6

图表4 消化存量商品房，四个取消与四个降低 7

图表5 白名单信贷规模变化 8

图表6 房企资金来源增速 8

图表7 房企融资工具“组合拳” 9

一、低价环境下地产调控的几次大转变

如果以PPI同比为负称为宏观低价环境。1998年前后、2015年前后、2024年前后是PPI

同比持续时间较长的三个时间段。1）1998年前后，PPI同比为负持续11个季度，从1997

年2季度至1999年四季度。2）2015年前后，PPI同比为负持续18个季度，从2012年

2季度至2016年三季度。3）2024年前后，从2022年四季度开始到今年三季度，PPI同

比为负已经持续8个季度，且转正时间最快或在2025年下半年。其余时间，如2001年、

2009年、2020年前后，PPI同比为负持续时间较短，不超过两年。

三次PPI同比为负持续时间较长的阶段，均迎来地产调控的重大转变。1）1998年前后，以《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，开始停止住房实物分配，“加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点”。2）2015年11月，以中央财经领导小组第十一次会议为标志，开始明确地产的重心是“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。3）2024年，以9月政治局会议为标志，地产的重心为“促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。”

因而，理解今后一段时间地产调控的方向，需重点围绕“严控增量、优化存量、提高质量”，我们认为其中“优化存量”是10月17日发布会的政策题眼。具体涉及三个方面的优化，分别是存量商品住宅消化、房屋交付保障、闲置土地盘活。

图表1 地产调控思路的几次大转变

日期

文件内容

主要内容

1998/7/3

《国务院关于进一步深化城镇住房制度

改革加快住房建设的通知》

稳步推进住房商品化、社会化；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长

点；停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化

2015年11月

中央财经领导小组第十一次会议

要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

2024年9月

政治局会议

要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质

量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

资料来源：国务院，中国政府网，

二、优化存量一：消化存量商品住房

（一）增量政策出台：旧房改造，货币安置

发布会原话，“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。这

次提出的新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，我们就可以提前干、抓紧干。这次主要采取货币化安置的方式，更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或者不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。”

影响多少库存与销售？假设100万套的改造带来100万套的新房购置需求（实际可能

部分转为二手房需求），按每套90平米计算，则可带来9000万方的销售需求。截止至8

月末，住宅待售面积为3.81亿方，库销比为5.6个月。则，受此影响，库销比有望降至

3.9个月【（3.81亿-9000万）/过去12个月月均销售面积】，略高于2012年以来均值（3.07个月）。销售方面，1-8月，住宅销售面积累计同比为-20.4%，按此增速推演至全年，则2024年住宅销售面积或为7.5亿方，假设100万套改造的影响全部在2025年体现，则2025年住宅销售面积增速有望受此影响回升11.9%，全口径的商品房销售面积增速有望回升9.8%。

后续还会增加吗？发布会的表述态度偏开放，强调两点，一是“重点支持地级以上城市，全国地级城市有297个”，二是“我们对重点城市做过统计，35个大城市有170万套

的需求，全国地