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房地产海外融资案例研究

一、前言————————————————————————————1

二、境外融资定义

（一）、境外融资的定义———————————————————2

（二）、项目融资的特点与功能特点——————————————2

（三）、项目融资的基本原则—————————————————3

（四）、资的参与者—————————————————————3

三、境外融资主要渠道

（一）、海外上市——————————————————————4

（二）、变相的境外商业信贷—————————————————5

（三）、与境外基金合作———————————————————5

四、境外融资的优势劣势

（一）、境外融资的优势————————————————————7

（二）、境外融资的劣势————————————————————8

（三）、优劣分析———————————————————————9

五、国内房地产企业境外融资偏好与融资结构

（一）、一般的融资方式———————————————————10

（二）、各种融资方式的对比—————————————————11

（三）、境内外融资偏好分析—————————————————11

（四）、完善企业融资结构——————————————————13

六、更有效的进行境外融资

（一）、完善公治理结构———————————————————14

（二）、改善公司融资结构——————————————————14

（三）、实现信息披露规范化—————————————————14

七、总结————————————————————————————15

一、前言

随着国内融资门槛的抬高，自2011年1月以来，越来越多房地产企业

加入“海外寻金团”，其中有恒大地产、碧桂园、合生创展、佳兆业、恒盛、

中骏置业、瑞安房地产等房企。

2011年1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5

年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，共计融资92.5

亿元。1月21日，合生创展完成发行约19.8亿元优先票据，利率定价11.75%；

2月18日，碧桂园正式发布公告，将优先票据的发行价值定在9亿美元(约

59.4亿元人民币)，2018年到期，每年股息达11.125%，三大集团融资额已

达170亿元人民币。

仅自2011年1月以来，内地房地产企便已从境外债券市场融资超过30

亿美元，与去年全年的80亿美元相比，已近四成比例。

上海易居地产研究院综合部部长杨红旭表示，去年的境外资金进入中国

房地产出现逐步加快的趋势，其占开发商资金比例从年初的0.5％增长到年

末的1％左右。国家统计局数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来

源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；

利用外资796亿元，增长66.0%，而在去年前5个月，该项指标还出现24.8％

的负增长。

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二、境外融资定义

（一）、境外融资的定义：

所谓境外融资“”，指在中国政府

鼓励国内企业走出海外的精神下，依

据《境内机构对外担保管理办法》，

由内地总公司给内地银行担保，银行

在境外的分支机构在境外给企业解

决贷款问题。

境外融资基本模式

（二）、项目融资的特点与功能特点：

1、一般项目融资的一次性融资金额巨大因此贷款和担保文件很复杂并

且经常需要对融资结构进行创新

2因为项目建设期和回收期长不确定因素多所以贷款人需要对项目的技

术和经济效益项目发起人和经营者的实力进行评估并对正在建设或运营的

项目本身进行监控

3项目一般具有良好的经济效益和社会效益

4在一定程度上依赖于项目的资产和现金流量贷款人对项目的发起人