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房地产评估重要性及其简单方法介绍

房地产评估，是以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，

遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房

地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。

房地产估价业是涉及政府和社会各方面重大经济利益的中介服务行业，

住房制度改革中的租金和旧有公房售价标准的制定离不开房地产估价，

新技术区的开发、土地批租以及旧区改造建设中的房屋拆迁，旧房改

造等建设项目都需要通过价格评估提供正确的出让、转让和补偿标准。

特别是我市随着停止实物分房、货币补贴购房等政策的不断深化，以

及居民生活水平的不断提高，二次置业、卖旧换新的愿望日趋迫切，

房地产二三级市场空前活跃。房地产交易、租赁、抵押、担保、商品

房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。此外，在企业合资、

兼并、承包经营、改制、破产清算、涉案中民事纠纷调解等方面都需

要专业的、权威的估价作为房地产估值的鉴定和证依据。

归纳起来主要有以下几个方面：

①房地产评估是新形式下房地产管理工作的需要。

②是各类房地产交易的需要。

③是房地产抵押、典当和保险业务的需要。

④是房地产税收的需要。

⑤是房地产征用拆迁补偿的需要。

⑥是房地产纠纷处理的需要。

⑦是企业合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改组、买卖、合

并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资等的需要。

例如：老百姓在办理房地产买卖、租赁、抵押、置换时对房地产的价

格或租金会持有不同的看法，这就需要有公正、权威的房地产评估机

构进行房地产价格评估，确定各方都可接受的合理的评估价格或租金。

再比如，在遗产分配，或共有财产分割时，要做到合理的分配或分割，

简单的实物分配是不行的。特别是在多数情况下，房地产在形态上很

难分割，这就需要房地产价格评估来解决。

房地产评估虽然是专业技术工作，但其原理并不复杂，为了让客户对

房地产有一个更全面和深入的理解，对一些常用的房地产评估方法做

以下介绍。

1、市场比较法：将要评估的房地产与在评估时点近期有过交易的类似

房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此

估算要评估的房地产的客观合理价格或价值的方法。

2、剩余法：预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成

本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。

3、收益法：预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将

其折现到评估时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值

的方法。

4、成本法：求取评估对象在评估时点的重置价格（即在现在的市场行

情下，重新建造评估对象所需的费用）或重建价格，扣除折旧，以此

计算评估对象的客观合理价格或价值的方法。

5、基准地价修正法：各地方政府一般定期对所辖区域公布基准地价，

由评估对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地地价的方法。