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房地产尽职调查操作流程

一、什么是尽职调查

二、尽职调查的目的

完成一个尽职调查的目的是：判明潜在的各种问题、风险和它们对收

购及预期投资收益的可能的影响。具体来说有三点：

1、发现项目或企业内在价值

2、参考外部信息

通过网络、行业杂志、业内人士等信息渠道，了解公司及其所处行业

的情况。3、相关人员访谈

与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通。4、企

业实地调查

查看企业厂房、土地、设备、产品和存货等实物资产5、小组内部沟

通

调查小组成员来自不同背景及专业，其相互沟通也是达成调查目的的

方法。四、尽职调查遵循的原则1、证伪原则

站在“中立偏疑”的立场，循着“问题-怀疑-取证”的思路展开尽职

调查，用经验和事实来发觉目标企业的投资价值。

2、实事求是原则

要求投资经理依据创业投资机构的投资理念和标准，在客观公正的立

场上对目标进行调查，如实反映目标企业的真实情况。

3、事必躬亲原则

要求投资经理一定要亲临目标企业现场，进行实地考察、访谈，亲身

体验和感受，而不是根据道听途说下判断。

4、突出重点原则

需要投资经理发现并重点调查目标企业的技术或产品特点，避免陷入

眉毛胡子一把抓的境地。

5、以人为本原则

要求投资经理在对目标企业从技术、产品、市场等方面进行全面考察

的同时，重点注意对管理团队的创新能力、管理能力、诚信程度的评判。

6、横向比较原则

需要投资经理对同行业的国内外企业发展情况，尤其是结合该行业已

上市公司在证券市场上的表现进行比较分析，以期发展目标企业的投资价

值。

五、尽职调查的流程

尽职调查的范围很广，调查对象的规模亦千差万别，每一个尽职调查

项目均是独一无二的。

对于一个重大投资项目，尽职调查通常需经历以下程序：

尽职调查小组的人员构成：

项目负责人、财务专家、市场分析专家、法律专家、行业专家、业务

专家等

1、专业人员项目立项后加入工作小组实施尽职调查

2、拟订计划需建立在充分了解投资目的和目标企业组织架构基础上

3、尽职调查报告必须通过复核程序后方能提交六、尽职调查的范围1、

财务尽职调查1）财务组织

财务组织结构图；年度经营计划、预算的编制、考核；财务分析的体

系、报告流程；财务管理模式；内控制度；财务管理系统。

2）会计核算及报告

会计报告体系（合并范围、程序、原则、方法）；公司薪酬、税费及

会计政策；内部交易或关联交易种类、流程、交易价格、结算原则，以及

与之相关的税收政策。

资产负债表；损益表；现金流量表；表外项目。4）财务分析

财务结构、趋势、比率分析；未来损益关键影响因素的研究；未来现

金流量能否满足经营与投资的需要；提高资产质量以及损益的分析；并购

中各类不确认因素对财务状况可能产生的影响的解决办法。

2、项目尽职调查1）区域基本信息

区域产业结构及社会发展水平；区域相关开发状况；区域房产供应状

况；房产总体价格水平；物业租售总体状况。

2）客户产品供求

客户的偏好（住宅类型、户型布局、楼盘档次、建筑风

格、楼盘配套设施、楼盘停车位、楼盘景观、楼盘装修标准）；相关

项目的基本信息（户型比、项目配套到装修、设备）。3）项目周边景观

周边的自然景观；周边的人文景观；周边的商务圈和商圈；周边的遮

挡物及其可能对景观造成的破坏；周边的污染源；周边的大型交通枢纽和

公建配套等。

4)项目基地现状

基地地理环境；基地地上物状况；邻地状况；基地四周道路和给排水

状况；附近公共设施及交通状况（交通流量、道路形态）。

3、市场尽职调查1）市场环境

的宏观政策和法令（财政政策、货币政策、国家产业结构的调整、环

境保护法、土地有偿出让转让法、工商法）。

2）消费需求

现有多少消费者需要购买房屋；消费者购买房屋的动机及其心理活动

状况；消费者购买房屋的数量；消费者对房屋设计，层次，价格及地段的

要求；消费者的经济收入情况和支付能力；潜在消费者的调查和发现。

3）房地产市场情况

房地产市场对各类房产的总需求量和饱和点；市场的销售发展趋势；

公司在同行业中的市场占