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房地产尽职调查操作流程
一、什么是尽职调查
二、尽职调查的目的
完成一个尽职调查的目的是:判明潜在的各种问题、风险和它们对收
购及预期投资收益的可能的影响。具体来说有三点:
1、发现项目或企业内在价值
2、参考外部信息
通过网络、行业杂志、业内人士等信息渠道,了解公司及其所处行业
的情况。3、相关人员访谈
与企业内部各层级、各职能人员,以及中介机构的充分沟通。4、企
业实地调查
查看企业厂房、土地、设备、产品和存货等实物资产5、小组内部沟
通
调查小组成员来自不同背景及专业,其相互沟通也是达成调查目的的
方法。四、尽职调查遵循的原则1、证伪原则
站在“中立偏疑”的立场,循着“问题-怀疑-取证”的思路展开尽职
调查,用经验和事实来发觉目标企业的投资价值。
2、实事求是原则
要求投资经理依据创业投资机构的投资理念和标准,在客观公正的立
场上对目标进行调查,如实反映目标企业的真实情况。
3、事必躬亲原则
要求投资经理一定要亲临目标企业现场,进行实地考察、访谈,亲身
体验和感受,而不是根据道听途说下判断。
4、突出重点原则
需要投资经理发现并重点调查目标企业的技术或产品特点,避免陷入
眉毛胡子一把抓的境地。
5、以人为本原则
要求投资经理在对目标企业从技术、产品、市场等方面进行全面考察
的同时,重点注意对管理团队的创新能力、管理能力、诚信程度的评判。
6、横向比较原则
需要投资经理对同行业的国内外企业发展情况,尤其是结合该行业已
上市公司在证券市场上的表现进行比较分析,以期发展目标企业的投资价
值。
五、尽职调查的流程
尽职调查的范围很广,调查对象的规模亦千差万别,每一个尽职调查
项目均是独一无二的。
对于一个重大投资项目,尽职调查通常需经历以下程序:
尽职调查小组的人员构成:
项目负责人、财务专家、市场分析专家、法律专家、行业专家、业务
专家等
1、专业人员项目立项后加入工作小组实施尽职调查
2、拟订计划需建立在充分了解投资目的和目标企业组织架构基础上
3、尽职调查报告必须通过复核程序后方能提交六、尽职调查的范围1、
财务尽职调查1)财务组织
财务组织结构图;年度经营计划、预算的编制、考核;财务分析的体
系、报告流程;财务管理模式;内控制度;财务管理系统。
2)会计核算及报告
会计报告体系(合并范围、程序、原则、方法);公司薪酬、税费及
会计政策;内部交易或关联交易种类、流程、交易价格、结算原则,以及
与之相关的税收政策。
资产负债表;损益表;现金流量表;表外项目。4)财务分析
财务结构、趋势、比率分析;未来损益关键影响因素的研究;未来现
金流量能否满足经营与投资的需要;提高资产质量以及损益的分析;并购
中各类不确认因素对财务状况可能产生的影响的解决办法。
2、项目尽职调查1)区域基本信息
区域产业结构及社会发展水平;区域相关开发状况;区域房产供应状
况;房产总体价格水平;物业租售总体状况。
2)客户产品供求
客户的偏好(住宅类型、户型布局、楼盘档次、建筑风
格、楼盘配套设施、楼盘停车位、楼盘景观、楼盘装修标准);相关
项目的基本信息(户型比、项目配套到装修、设备)。3)项目周边景观
周边的自然景观;周边的人文景观;周边的商务圈和商圈;周边的遮
挡物及其可能对景观造成的破坏;周边的污染源;周边的大型交通枢纽和
公建配套等。
4)项目基地现状
基地地理环境;基地地上物状况;邻地状况;基地四周道路和给排水
状况;附近公共设施及交通状况(交通流量、道路形态)。
3、市场尽职调查1)市场环境
的宏观政策和法令(财政政策、货币政策、国家产业结构的调整、环
境保护法、土地有偿出让转让法、工商法)。
2)消费需求
现有多少消费者需要购买房屋;消费者购买房屋的动机及其心理活动
状况;消费者购买房屋的数量;消费者对房屋设计,层次,价格及地段的
要求;消费者的经济收入情况和支付能力;潜在消费者的调查和发现。
3)房地产市场情况
房地产市场对各类房产的总需求量和饱和点;市场的销售发展趋势;
公司在同行业中的市场占
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