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商业地产理解篇

商业地产理解篇

随着我国城市化进程的高速推进,城市商业的现代化作为商业产行

业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用。具体表

现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”

的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新

（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。

一个商业项目要在经营上取得成功，无疑是需要涉及到诸多方面

的工作。从前期市场调研、商业规划及建筑规划等，到后期招商、销

售及商业运营管理，每项工作都需专业化的投入。结合我多年的策划、

招商和经营管理工作，在此，就这一话题来谈谈我个人对商业地产项

目的定位、业态组合、项目招商、经营管理等一些看法及理解。

一、商业地产概念：

事实上所谓商业地产的概念也就是将各种零售、餐饮、娱乐、健

身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上

区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产就是

一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。它兼有地产、商

业、投资三方面的特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传

统意义上的房地产行业。

二、商业地产分类：

1、从业内商业形态来分的话，它可分为商业广场、SHOPPING

MALL、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、

社区商业等；

2、按照开发形式进行分类，可分为商业街商铺、市场类商铺、社

区商铺、住宅底层商铺、百货商场、购物中心、商务楼、写字楼商铺、

交通设施商铺等；

3、按照投资价值来分类可分为“都市型商铺”、“社区型商铺”、

“便利型商铺”、“专业街市型商铺”及“其他型商铺”等。

商业项目操作篇

由于我国的城市居住郊区化还不普遍，家庭轿车普及率也不高，

因此大型购物中心普遍都选择在市中心的商业区，因为这里商业繁荣，

中高收入消费者集中，而且交通便利，客流量大。例如北京的—王府

井，上海的—城隍庙每日的人流至少有20万以上，这样可以保证商业

项目巨大人流规模。如果在地理位置欠佳的区位操作商业地产，不要

认为没有成功的可能性，只要能创造出适合区域消费的准确商业地产

产品，并一定可以顺利操作，街区商业、主题商业都有可能成为操盘

的选择。如北京的金源MALL、深圳的华南MALL等，综上所述位置

定位原则重在一个“准”上！

一、项目市场定位规划：

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态

和动

态变量，是做好成功商业规划的前提。

现代商业地产开发实际表明，商业项目的市场定位从某种意义上

讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果

断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不

同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

1、位置定位

商业地产的选址和商业地产的定位是密不可分的，不同的商业地

产形式、不同的商业定位势必需要不同的位置与之相对应。先天位置

的好坏并不起决定作用，只要配以适应的商业就可充分彰显地块的潜

在的商业价值，创造出兴旺的商业。因此，商业地产的位置原则贵在

一个“准”上！

在现代大型购物中心的选址中有一句名言：“成功的第一条件是

选址，第二条件也是选址。”。

购物中心的选址，必须同时具备三个条件：

★是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；

★是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；

★是交通便利，停车方便。

2、商业优先

很多人都说“商业地产就是一半是商业，一半是地产”，我个人

认为商业地产尽管是地产的一种，但毕竟是为商业经营场所。所以商

业地产的核心应该是“商业”，商业的形式决定了商业地产项目的操

作成功性。

地产与商业的对接非常重要。开发商往往是先地产后商业，盖房

子的时候没有想以后商业怎么做，盖起来以后才开始招商，把商铺卖

给小业主。可是卖给小业主以后，租给谁？谁来经营？这个地方适不

适合搞商业？适合搞什么业态的商业？很多开发商很盲目，没有统筹

考虑。

正确的做法应该是先把市场调查清楚，这个地方需要什么商业？

需要什么业态？业态如何分配？有多大的消费体量？区域消费能力如

何？根据这些基础信息开发商规划合理的商业地产。先后经过：商业

调研、商业策