浪高写字楼策划案高三项目概况及分析.pdfVIP

三、项目概况及分析

（一）项目规划情况

本项目地处南岸区南坪转盘西北侧，西临一通往工贸的步行

街，原为卡拉OK一条街，但现在已搬迁；西为南坪北路；北面为一

水塘，目前尚未开发，另有开发路环绕，两侧经营花草盘景；南面为

南坪西路，既是交通干道也是繁华的商业街，同时，南面也有商业步

行街通往区府；东南方有新建的宏声文化广场；

周边分布有正扬、科尔国际、工贸、扬子江假日饭

店等商贸。

（二）项目经济技术指标

◆占地面积：平方米

◆总建筑面积：150，597平方米（包括车库）

◆5层，-5、-4、-3层为车库，共有600个停车位；-2层为食

阁，3800平方米；-1层为超级市场，6000平方米。

◆地上裙楼7层，商业在每层都有分布，共8400平方米；1—5

◆A塔楼53层，高238米，是重庆最高的建筑物。

其中：

五星级酒店314间客房，包括84间酒店式公寓和11000平方米办公

面积，塔楼顶层为套房。拥有可同时容纳就餐的宴会厅和

由符合五星级标准的各项功能设施。

◆B塔楼34层，为公寓式写字间。公寓共有四种类型148套。分述

如下：

20套二厅一房二卫95.8平方米

76套二厅三房二卫142.8平方米

40套三厅四房二卫182.9平方米

12套三厅六房五卫258.35平方米

（一）项目竞争力分析

1、项目概况及SWOT分析

（1）项目概况

（2）SWOT分析

①优势（S）分析

◆品牌优势，即项目拥有的知名品牌——凯悦品牌，有效地提

升了项目社会。

◆品质优势，各设计名家的强强联合使项目品质极高。

◆功能优势，项目是具有购物、、休闲、展览、办公等功能于一

体的综合性建筑，使各方面的优势形成互补，更加突出。

◆竞争优势，项目本身的差异性和目标客户群的差异性，使项目在市

场上具有很强的竞争性。

◆百盛百货公司已在项目的裙房部分经营，且经营状况良好，项目的

知名度已大大提高。

②劣势（W）分析

◆区域因素，重庆市传统的高档办公场所集中渝中区的解放碑，现在

项目所在区域南岸区，尚未形成高档的办公氛围。

◆价格因素，目前项目的价位与解放碑周边的项目相当，在目前竞争

相当激烈的情况下，存在较大的抗性。

◆交通因素，就目前而言品极具品牌形象的高档商务用房，

南岸区的交通条件（如到达江北机场）还不太理想。

③机会（O）分析

◆WTO和西部大开发为项目的实施带来了的市场机会。

◆重庆市和南岸区的大力支持为项目提供了良好的社会背

景。

◆南岸区近两年的区域房地产开发十分火爆，提高了南岸区在重庆市

各区的地位和影响。

④（T）分析

◆竞争因素，目前重庆市的办公用房已远远供大于求，竞争相当激烈。

SWOT小结：

项目优、劣势分析主要是针对市场（客体）和项目本身（主体）

两者之间的关系而做出的评判，通过以上分析可知，项目最大的优势

就是品牌形象和极高的品质，所以，在销售推广过程中，应以这两个

优势为主，进而抵触项目的其他劣势。

2、项目竞争力分析