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深度解析│购物中心影响租金的因素及业态配比与模式分析

一、影响大型购物商场租金主要因素

1、商铺面积

承租大面积的商户一般是主力商户，例如超市，承受租金单价较

低；而承租小面积单位的租金单价较高。

2、商铺的位置

每一楼层中，靠近主入口处、主通道附近或电梯两侧的位置一般

租金单价较高。而在拐角处位置的或不在主通道上的商铺租金单价较

低。

3、品牌知名度

品牌知名度较高的，已被消费者所认识，会吸引一定的人流，在

众多的商户中有一定的影响力，对于整个商场来说，引进这样的客户

会带来连锁反应。例如国际一线品牌一定是安排首层位置，一般会以

比较优惠的条件承租。

4、主力商户/龙头商户

每一楼层中的主力商户会直接影响周边的其它商户。如果主力商

户的档次定的是比较高档的，周边的品牌商户也应与其一致并安排在

该主力商户的周围。由于主力商户一般承租的面积都比较大，租金单

价相应会较低，在其周围的商户受惠于主力商户，租金单价相对较高。

5、行业

适当的商户组合及业态齐全有助于提升租金的收益。由于每种行

业承受的租金不同，所以要根据楼层及商户承租能力而确定租金。如

服装行业比较灵活，加上承租能力高，一般会放在商场较佳位置。

6、商铺的格局

商铺门面的宽窄、深度、形状，或是否有柱子，都会直接影响到

租金的高低。

7、消费者的购物习惯

消费者购物可分为有目的性和无目的性。例如，酒楼、娱乐中心

等商户承租能力较低，且消费的客户是有目的性，可安排于较高楼层，

提高租金收益。

二、业态构成│购物中心

按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务四

大业态。统计中国10余家大型购物中心业态构成显示，目前国内购物

中心各功能性业态的比重分别为：零售64%、餐饮20%、休闲娱乐

12%、服务5%。

与东南亚购物中心的业态构成：零售52%、餐饮18%、娱乐休闲

20%、服务10%相比，目前国内大型购物中心的零售业态的比重与国

际标准相比高12%。

而娱乐休闲及服务业态与国际标准相比分别低8%、5%。这表明，

与国外成熟购物中心相比，国内购物中心的业态结构不尽合理，尤其

是娱乐休闲、服务等目的性消费业态较为单一，缺乏具有娱乐性和趣

味性的项目。

购物中心业态比例国际标准与国内统计结果差异表

三、各业态分析│购物中心1.零售业态分析

从不同类型购物中心的零售业态组成看，都市型购物中心55.3%

的零售业态以品牌专卖店为主,其次为超市12.9%;区域型购物中心35%

的零售业态为百货主力店,其次为家居广场8%;社区型购物中心26.4%

的零售业态为百货,其次为超市24.9%。

这表明:品牌专卖店已成为都市型购物中心的主力零售业态，百货、

超市及专业卖场已成为区域型及社区型购物中心的主力零售业态。

不同区域购物中心零售业态情况表

2.餐饮业态分析

从不同类型购物中心的餐饮业态组成看，都市型购物中心39.6%

的餐饮业态以中餐为主，其次为美食街34.7%；区域型购物中心60.3%

的餐饮业态为中餐，其次为东南亚餐10.8%；社区型购物中心51%的

餐饮业态为中餐,其次为快餐23%。

这表明：都市型购物中心的餐饮业态日渐休闲化，区域型购物中

心的餐饮业态日渐商务高档化，而社区型购物中心在提供大众餐饮满

足社区居民消费需求的同时，低档次的快餐也成为发展重点。

不同区域购物中心餐饮业态情况表

3.娱乐休闲业态分析

从不同类型购物中心的娱乐休闲业态组成看，都市型购物中心的

娱乐休闲业态以影院为主；区域型购物中心的娱乐休闲业态以儿童乐

园、电影院、KTV为主；社区型购物中心的娱乐休闲以KTV、电影院、

儿童乐园为主。

这表明，从目前看，中国购物中心的娱乐休闲业态发展较为单一，

缺乏趣味性、娱乐性、以及适合室内游乐的大型游艺项目，儿童游乐

及电影院是最常见的休闲娱乐业态。

不同区域购物中心休闲娱乐业态情况表

四、模式分析│中国购物中心

购物中心在我国的发展还处于起步阶段，其投资模式也因开发商

的专业水平、资金实力、发展战略的不同而不同。目前我国购物中心

主要投资模式有“统一开发、分割销售、返租经营”和