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第一章经营与房地产经营

房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营咨询题。

研究目的：

a研究房地产经营的全然经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济

运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。

b研究全然的房地产经营猜测和决策技术、营销技术，关心企业把握现代经营原

理与方法；把握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的习惯力和

竞争力。

C研究房地产经营方案治理、财务治理、人力资源治理等一整套现代企业经营治

理手段和方法。以提高企业治理效率和治理水平。

D研究房地产企业经营分析的原那么和方法，探究提高企业综合经济效益及工程

经营效益的途径。

研究内容一是关于经营与房地产经营的全然概念、全然原理、全然运作规律的内

容。

二是关于房地产市场分析、猜测与决策技术的研究。

三是关于房地产企业及房地产企业要紧经营治理职能的研究。

四是关于房地产营销理论与方法的研究。

五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。

经营治理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。

财务职能的核心是资金的运用和治理。任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加

强资金治理、落低本钞票开支。提高资金利用效益；增加企业积存，扩大企业实

力。内容

2.资金治理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。

思想：一、面向市场的经营思想二、竞争致胜的经营思想三、注重信息的经营思

想四、致力人才开发的经营思想五、注重方案治理的经营思想六、以经营效益为

核心的经营思想

经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要到达的成果，是经营思想

的具体表达，也是企业一切经营活动的依据和回属。

企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序｛p9｝

按目标功能分类

按目标层次分类层目标

按目标时序分类：1.远期目标，10年以上。2.中期目标，5年左右。3.近期目标，

一般本年度。

经营目标的作用：1.经营目标形成了企业经营治理活动的中心。2.经营目标构成

了考核与检验企业经营成果的标准。3.经营目标的制定和推行是强化企业经营治

理，提高经营效益和手段。4.经营目标是企业利益的集中表达，成为号召职工、

团结职工、鼓舞职工为之奋斗，提高企业职工主动性与制造性的力量源泉。

经营方针是指导企业生产经营活动和行为纲领，是指贯彻企业的经营思想，实现

企业经营目标而确立的全然原那么。

经营方针按其构成层次上划分，可分为企业经营总方针和具体的经营方针。

企业具有的方针类型

房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有

意识、有方案地加以实现的经济活动过程。

房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和根底设施所进行的

投资、规划、建设等经济活动。

房地产开发与房地产经营的关系：

1.房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。

2.房地产经营是指房地产商品的销售。租赁、抵押等以交易为要紧形式的经济

活动。

3.房地产经营涉及到产权的转移，在非常大程度上受到法律的保卫与制约，国

家法规便有较多的约束。

房地产经营特点品不可移动。因而其交易过程不是商品位置的流淌，而是商品所

有者或使用者的更替。3.有些房地产商品，如都市建筑地块，其使用权与所有权

是不离的。4.一般商品的交换对象范围不受限制.5.一般商品的交换出售后的用

途是不加限制的。6.一般商品交易只是单纯的买卖关系。7.由于房地产资源和稀

缺性，从长远来瞧房地产商品都具有升值潜力。8.由于地产市场实际上是政府垄

断的市场，这就意味着，价格机制、竞争机制对土地供求关系的调节作用，就不

如其他商品市场那么明显。

经济环境是经营者拟经营的工程在建设期间和将来的建成使用期间所面临的全

然条件。

房地产经营的环境因素

经营风险是指在特定环境下和特定时期内，客瞧存在的可能导致经济损失的变化。

经营风险的特点：1.客瞧性2.偶然性3.相对性4.可测可控性5.风险与效益的共

生性.

房地产经营风险是指由于随机因素所引起的房地产工程实际价值与估量价值或

预期价值之间的差异。

房地产经营风险来源

房地产经营工程的风险分析方法要紧有盈亏分析、敏感度分析、概率分析。

第二章房地产经营的全然运用

房地产经营可分为三个环节：一是生产过程的经营，二是流通过程的经营，三是

消费过程的经营。

房地产经营的全然运作，包括都市土地开发、都市房产开发，房地产的销售、租

赁抵押、典当、拍卖、估价、进股与信托，以及房产的修缮与治理经营等。

都市房产开发包括新区的开发与旧城改建两类。

新区开发包括土地征