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商业地产租金定价策略指引

商业地产经营中租金制定是一项复杂的工作。对于业内人士来说，如何制定恰到好

处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。关于商业地产租

金定价至今所见的研究理论、参考文献不多，理论上来说一个购物中心租金体系的制定

要通过很多种方法去综合平衡：动态的、静态的；理论的；实践的等等，总体来说，租

金的制定可分为以下几个步骤。

一、租金方式及价格定位

1、租金方式

商业地产项目租金方式主要分为纯租金、纯扣点、基础租金+扣点这三种形式。不同

的业态在运营方式上有不同的偏好，因此不同的业态在租金方式选定上有着很大差异，

如服装类业态在运营管理上可选用纯租金、纯扣点、基础租金+扣点的这三种形式，餐

饮等生活服务类、娱乐休闲类一般采用纯租金的的方式。即使是同一业态，不同地产运

营商也会根据自身的发展水平制定不同的运营策略，从而使品牌可以获得更大利润，提

升自身知名度、扩大市场份额。

2、租金定位

商圈业态分布不是均衡的，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街

道不同业态的租金迥异，承租者的承担心理价位主要取决于区位因素和预期经营状况。

因此租金定位考虑的最关键因素是本地区、本商圈的商业发展水平。

租金制定思路

a区域租金水平：项目周边1.5公里范围内商业租金价格。

b类比项目：根据项目的层次定位参考类比项目。

c行业租金承受能力：不同类别的商业最高租金承受能力，根据招商经验，对租金

价格进行合理把控。

d项目地理位置及发展前景：项目是否面临重大利好变化，如城市规划、交通等等。

租金定位策略

由于商业地产的特殊性，租金不仅要考虑投资回报，还必须考虑多种因素，使各利

益相关方均能达到一种平衡，实现理想预期收益。

测算租金=固定租金+可调租金

固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规

划等因素。

可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召

力、营销策略、商铺区位、竞争应诉、招商可及性因素等。

3、租金商务方案

a主力商家：对项目主力店、品牌力强、品牌形象较好的商家，采取低条件租赁，

如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中较聚人气的业态，如美

食广场等可自营。

b一般商家：一般商家有从众心里，在主力商家引进的基础上，可适当提高小商家

租金，提升商业整体经济效益。

c租赁期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年。

d免租期：为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采用分阶段

支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。

e履约保证金：一般商家2-3个月中大型商家3-6个月。

二、租金调研报告编制

租金如何定？制定标准从何而来？周边的竞争项目的租金水平是怎样的？商圈整

体发展规划是什么？目标商户的承租水平如何……这些都是在租金制定过程中的关键

信息。这些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来，推荐几个具有代表

性的租金调研案例，分享租金调研报告的整体思路和实施方法。

案例1：深圳华润万象城租金调研与策划报告

从深圳市商业物业整体市场概况总体市场供需水平分析，对深圳市主要商业旺区

/商圈五大竞争对手：地王购物中心、中信城市广场、西武百货、太阳广场、铜锣湾广场

进行详细、深入的调查分析，调查要点：项目位置（区位优劣势）、规模、招商条件、

每层商户组合；并从这五家商场中，每层挑选不同业态的1-2个代表性客户，调查其具

体租赁条件，以供参考。

通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对

比分析等，深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议，本案的市场定位：商户组合

布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼展商户组合布局及业种

分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订，最终确定本案各楼层

的租金方案。

案例2：天津银河国际购物中心租金调研报告

本案首先从天津零售商业分布情况开始，从城区商业物业存量及新增供应量，到对

百货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一

类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。

同时，对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方