XX城项目营销诊断与执行报告(141页).pptVIP

营销策略精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！SWOT分析SWOT分析优势-----Strength劣势-----Weak环境好，拥有双公园及水系2、属于城中心（老城区），距离商业中心10分钟车程，交通便利3、百万大盘，项目规划比较好，未来规划配套设施齐全4、拥有双语幼儿园、学校，3-18岁一站式教育5、80-130平米多层产品核心价值不明确工程停顿，口碑不好，客户信心不足高压塔等拆迁失信客户前期展示推广不足交通缺乏，目前只有一路公交车由于山体阻隔客户心理距离大于实际距离机会-----OpportunitySO战略（发挥优势，抢占机会）WO战略（利用机会，克服劣势）区域营销水平层次不齐，超越竞争对手机会大环境比好，市场未来多层供应比较少4、项目户型在市场存在优势5、整体市场形式的到好转1、梳理项目核心价值，挖掘百万大盘价值，提升项目形象，建立口碑，渗透营销，重新夺回市场；2、利用目前形式，快速出货3、全面提高营销水平4、提前展示未来生活体验1、梳理核心价值点，充分展示现房优势2、借势同区楼盘，提高上门量威胁-----ThreatenST战略（发挥优势，转化威胁）WT战略（减少劣势，避免威胁）周边项目竞争项目同质化竞争激烈客户资源抢夺激烈下半年市场供应量加大，竞争激烈1、重塑业内口碑及客户的信心2、加强展示、现场包装借势提升上门量3、现房和样板区推出体验营销4、继续加强活动营销促进老带新，建立口碑1、提高形象及知名度，加强客服观念2、拓展空白渠道，增加客户资源3、建立客户维护体系及老带新机制做为百万大盘的第一期,具备非常大的可塑性和发展潜力,营销突破是本项目实现快速旺销的关键。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！策略执行精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！陌生区大盘的营销方法论大盘营销策略2高举高打，高性价比策略3深耕客户，活动维护展示到位，情景渲染策略1服务管理提升策略4精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！策略模型:合理把控营销节奏，通过“4S营销策略”把一生之城的生活传递理念给目标客户如何把一生之城的生活理念传递给我们的目标客户？推售策略展示攻略服务攻略活动攻略传播攻略资料来源:世联模型营销策略精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！采用多频次、小幅度开盘的方式,创造持续热销的景象；价格策略方面采用低开平走的方式,快速销售,快速回现分期推售的优点：1、可人为制造项目的稀缺性；2.可根据前期市场销售情况，控制后续项目的上市时间和定价策略；1、开发商目标项目快速回现，09年实现600套，实现快速回现推售策略2.市场大势：市场大势变化莫测，原先旺市条件下，集中开盘的形式已经不适应市场形势，取而代之的多频次、小规模，现来现杀的推售方式更容易造成市场旺销的景象精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！AAABCDA：在售8幢多层，推出374套，已售223套，剩余151套B：2幢多层，共84套C：4幢多层202套、3幢花园洋房51套（共64套，已售13套）D：2幢小高（高）层，102套截止日期2009年4月22日推售策略预计销售目标405套6月，加推B区A12.A13两幢多层84套9月D区认筹，B2.B32幢小高102套5月6月7月8月9月10月11月12月多层解筹A区:销售加推多层解筹C区:销售D区:销售小高层解筹样板房开放园林展示开放高压塔拆除7月C区认筹A3、A4.A18、A194幢多层202套目标实现的假设条件：1、多层的销售率为75%2、退台洋房销售率30%3.小高层销售率40%备注：假设条件依据市场产品的去化情况以及本项目前期市场状况CCB区:销售8月C区认筹A20、A21.A223幢花园洋房51套退台解筹精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！展示攻略要点:充分体现项目细节和未来生活情景——设施、配套、服务、生活方式等；展示先行——展示为王,加紧落实展示计划。但准备不足时,宁愿不展示服务（Service）活动（Scene）传播（Spread）展示（Show）展示到位，情景渲染策略1精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！区域界定，划分“势力版图”，给城西板块烙上“凤凰城”印！1、在隧道东头右侧树立大型界碑，标明“欢迎进入凤凰城”；2.在隧道东头的大型广告牌换为“欢迎进入凤凰城”！欢迎进入凤凰城欢迎进入凤凰城展示攻略1精品资料网