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【物业管理论文】物业管理企业内

部审计问题与对策

摘要：随着当前现代企业制度在诸多企业中逐渐得

到推广，物业企业开始重视内部审计工作的开展程度，并逐

渐结合物业经营发展开展内部审计工作。文章结合物业管理

企业明确该类型企业开展内部审计的核心重点，由于物业管

理企业正式发展时间较短，物业管理企业开展内部审计工作

过程中难免存在不足，如审计意识落后、机构设置不合理、

内部审计职能定位狭窄、信息化程度较低、内部审计工作人

员综合素养有待提升等。基于此，提出架构新时期物业管理

企业内部审计的具体对策，希望所研究的对策可以进一步帮

助更多物业管理企业做好内部审计工作，规避财务经营风险，

促进整个行业内部审计有所进步。

关键词：物业管理企业；内部审计；问题；核心

重点

内部审计是随着现代企业制度诞生之后所出现的

带动企业逐渐实现规范发展的部门。当前，随着业主对物业

服务需求以及服务要求的增加，物业管理企业开始重视审计

工作，并设立专门的内部审计部门负责开展整个企业的内部

审计工作。最初内部审计仅仅是负责查找企业经营过程中的

错误与弊端，但随着物业管理企业经营范围、服务职能的不

断扩大，内部审计的职责范围逐渐呈现多元化特点，不合格

的内部审计工作必然会增加物业管理企业所面临的风险。而

且随着时代发展，内部审计工作的开展需要与时俱进，不断

从制度、从业人员、环境等多个角度进行改变，最终达到改

进不足、提升审计效率与审计质量的目的。

一、物业管理企业内部审计工作开展的核心重点

〔一〕内部审计监督

1.监督关键岗位

物业管理企业中需要监督的关键岗位主要为内部

管理人员，针对这些管理人员所作出的监督内容分别包括职

务消费、重大事项决策、重大投融资决策、重要干部任用及

罢免、企业内部大额资金的具体安排等，通过审计工作监督

以上职位人员就上述工作内容的执行是否符合公司具体程

序与制度。其他岗位包括物业管理企业负责项目的经理、收

费岗位、资金管理岗位以及采购岗位，因为这些岗位与资金

收支来往比较密切，应进行重点审计，避免工作人员利用零

散的收费业务代收或者使用现金收费的方式，占用、挪用物

业管理企业资金。

2.监督存在风险的业务

物业管理企业面临较大风险的业务主要包括收费

业务、采购业务、印章管理、零星维修工程业务以及其他经

营业务。其中，经营业务、印章管理等业务风险较高。当前，

很多物业管理企业都会刻制企业专属印章，有的是管理处章，

有的是公章，不同的章具有不同的可用之处与用法，但是部

分物业管理企业管理人员并未意识到不同公章的使用范畴，

在经营过程中存在随意使用印章、印章管理不到位等现象，

给企业造成不可估量的损失。此外，物业管理企业每年需要

经手处理的业务范围较多，包括场地租赁、广告费收取、废

品变卖、为业主维修等，这些业务经常发生但是具有较强隐

蔽性，一旦管理不到位，就有可能出现工作人员私下收钱的

情况，损害物业管理企业利益。因此，要及时针对不同业务

开展内部审计工作，杜绝以上情况的出现[1]。

3.监督财务核算的规范程度

主要针对物业管理企业内部资金往来的业务进行

核算，重点监督是否存在转移收入、随意改变成本财务数据

以及随意挂账等不良情况。在收入方面，重点审计预收是否

已经转入，欠费是否挂账、账外欠费也要进行相应管理。在

成本方面，主要关注工资是否足额计提、产生的外包费用是

否规范。

4.监督制度建设与执行程度

对于规范的物业管理企业而言，要想通过经营不

断扩大规模，必须结合企业实际情况制定一系列制度，并贯

彻落实于具体工作过程中，但是部分物业管理企业经常存在

制度建设滞后、实际工作与制度制定执行并不一致等现象。

所以开展的内部审计应重点审查企业内部制度的建设情况

与执行情况，尤其是内部控制制度的制定与落实，帮助企业

从根本源头上识别在制度建设方面存在的缺陷，并帮助企业

减少经营漏洞[2]。

〔二〕内部审计评价

1.评价经营指标完成情况

物业管理企业应结合企业具体经营状况、实际情

况，进一步分析各项经